Eksperta viedoklis: Saredz perspektīvu un labu atdevi no studentu tipa mitekļu attīstīšanas Latvijā

Investora un projektu attīstītāja NCH pieredze, realizējot studentu mitekļu (student housing) projektus ārvalstīs, kur šis nekustamā īpašuma alternatīvo ieguldījumu segments pēdējo gadu laikā audzis ļoti strauji, liek secināt, ka arī Latvijā (pirmkārt Rīgā) studentu tipa – mazu, ekonomisku (13-25 m² platībā) dzīvokļu projekti varētu būt ļoti perspektīvs ieguldījumu veids, sasniedzot 8-12 % investīciju atdevi.

Otrajā Baltijas nekustamo īpašumu (NĪ) attīstītāju forumā, kuru organizēja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA sadarbībā arStarptautisko nekustamo īpašumu federāciju FIABCI, lielu interesi raisīja diskusija parnekustamā īpašuma alternatīvo ieguldījumu segmentu, tāpēc LANĪDA turpina attīstīt šo tēmu.

NCH šos ieguldījumus Lielbritānijā sāka pirms trim gadiem, kad 2013. gadā Plimutā studentiem tika uzbūvēts sešu stāvu nams ar 89 istabiņām gandrīz 3000 m² kopējā platībā. Liverpūlē ir tapušas gandrīz 400 istabiņas vairāk nekā 7000 m² kopplatībā. NCH kopā četros student housing projektos izveidojis 550 istabiņas, bet jaunākajā projektā, kas top Belfāstā, ir paredzēta 14 stāvu ēka ar vairāk nekā 700 studentu istabiņām.  

Tas arī diktē šo projektu kvalitāti: mitekļiem jāatbilst triju vai pat četrzvaigžņu viesnīcu līmenim ar funkcionālu, modernu dizainu un kvalitatīvu apdari un iekārtojumu, jo ārvalstnieku vecāki spēlē lielu lomu gan izglītības iestādes izvēlē, gan arī izmitināšanā, un ir gatavi maksāt pietiekami augstu maksu par savu bērnu komfortu un drošību,” stāsta eksperts.  

Kā vel vienu iemeslu šī segmenta attīstībai Anglijā K. Cerbulis min to, ka tur katastrofāli trūkst brīvu dzīvojamo platību, tādēļ šie mitekļi atrisina izmitināšanas problēmu. „Latvijas gadījumā noteikti būtisks ir pirmais apstāklis: ārvalstu studentu skaita pieaugums, bet šis, otrais apstāklis nebūs aktuāls, jo pie mums iedzīvotāju skaits sarūk un netrūkst izīrējamās platības. Tomēr pie mums trūkst kvalitatīvas, ekonomiska (neliela) izmēra, modernas, civilizētas dzīvojamās platības, tāpēc paredzu, ka šādiem projektiem Latvijā un īpaši Rīgā, noteikti būs laba perspektīva, kas turklāt var nest 8-12 % ieguldījumu atdevi,” domā K. Cerbulis.  

„PRS var būt dažāda izmēra dzīvokļi, bet tendence, kas pārklājas ar studentu mītnēm: arvien biežāk ļaudis izvēlas nelielus, ekonomiskus dzīvoklīšus, ar kopīgām koplietošanas telpām. PRS mitekļus labprāt izvēlas cilvēki pusmūžā, šķirteņi, jaunie profesionāļi, kuriem nevajag lielu dzīvojamo platību. Domāju, ka arī Latvijā būtu pietiekoši liels pieprasījums pēc šādiem mitekļiem, kuros varētu mitināties gan studenti, gan citi, jo redzam, ka tirgū trūkst šāda piedāvājuma.

Jau pašlaik daudzu Rīgas centra nama īpašniekus ir izglābuši ārvalstu studenti, kas ir gatavi vairāki kopā īrēt istabas,” zina stāstīt K. Cerbulis.   Turpinot iepazīstināt ar studentu mītņu projektiem Anglijā, eksperts stāsta, ka atšķirībā no „klasiskajiem” dzīvokļu projektiem šajos jāņem vērā vairākas, specifiskas prasības. Pirmā prasība: mitekļa izmērs - neliels, un tiek veidoti galvenokārt divu veidu dzīvokļi: t.s. cluster flats, kas ir ap 13 m² lieli un sevī ietver istabu, sanitāro mezglu, bet virtuve ir iemītniekiem kopēja un t.s. studio apartaments, kas ir ap 25 m² platībā un kuros iekšā ir sava virtuve.

Šajos projektos noteikti būs koptelpas (sporta zāle, trenažieri, atpūtas istabas, kurās nama iemītnieki labprāt vakaros socializējas), un jo vairāk un plašākas iespējas namā dzīvojošajai komūnai attīstītājs piedāvās, jo lielākas iespējas labākam objekta piepildījumam.

„Tāpēc projektam ir jābūt energoefektīvam, jo resursu izmantošanu katram dzīvoklim atsevišķi neuzskaita. Īres maksa svārstās no 300 eiro līdz 800 eiro (īres izmaksas t.s. private rental sector (PRS) ir līdzīgas). Arī Latvijā šādu mitekļu īres maksas varētu būt tādas pašas,” domā K. Cerbulis. Eksperts tiem Latvijas projektu attīstītājiem un investoriem, kuri apsver iespēju ienākt šajā īpašumu sektorā, iesaka sākt ar nelieliem projektiem un pamazām audzēt apjomu. „Šis tirgus noteikti ir perspektīvs. Rīgā un Latvijā vajag šādus projektus, tie mūsu tirgus situācijā varbūt nesauksies un nebūs klasisks „student housing”, bet to var izmantot arī jaunie profesionāļi un citi, kuriem trūkst kvalitatīvu, nelielu, ekonomisku mitekļu,” piebilst L. Cerbulis.

Tāpat potenciālajiem kolēģiem viņš noteikti iesaka apmeklēt nozares konferences, kas regulāri notiek daudzviet Eiropā (Londonā, Amsterdamā, Vīnē u.c.), jo „tur ir iespēja satikt objektu operatorus un citus nozares profesionāļus, kuri ir gatavi dalīties ar savu pieredzi. Tas, ka zini, kā celt dzīvokļus, nenozīmē, ka uzreiz vari būt speciālists student housing projektos, jo pieredze rodas ar katru projektu”.

Vislielākā interese par studijām ārvalstīs ir no Āzijā dzīvojošajiem: puse no starptautiskajiem studentiem OECD valstīs nāk no Āzijas (52%), tad seko Eiropas (23%) un Āfrikas (12%) studenti. Eiropa un Ziemeļamerika vēsturiski piesaistījusi lielāko daļu starptautisko studentu (75%), populāras ir angliski runājošās zemes kā ASV, Lielbritānija, Austrālija. Tad seko Vācija un Francija. Gados vecāku studentu (25+) skaits pēdējā laikā palielinās par vidēji 8%. Student housing pārspēj citus komercīpašumu sektorus ASV un Lielbritānijā, tur sniedzot 11-15% ienākumu atdevi.

Investīcijas nāk no ieguldījumu fondiem, valsts ieguldījumu  un pensiju fondiem. Šī sektora panākumu avots: relatīvi stabili ienākumi un pieklājīgas nomas maksas (kam netraucē arī maksas palielinājums), salīdzinoši īss projekta attīstības periods, nodrošināts augsts piepildījuma procents: labi strādājošas studentu mītnes ir praktiski aizpildītas, pieprasījums dažkārt ir pat lielāks nekā telpu piedāvājums.

Eiropu eksperti šai jomā dēvē kā vēl pilnībā nenobriedušu sektoru, paredzot plašas izaugsmes iespējas, jo valstu limitētais finansējums izglītībai liek izglītības iestādēm vērsties pie privātā sektora, veidojot publiskās privātās partnerības projektus. No TOP10 studentu pieprasītākajām pilsētām pasaulē sešas ir Eiropā: līdere ir Parīze, kam seko Londona, sarakstā atrodama arī Vīne, Cīrihe, Berlīne un Dublina, bet ne Rīga, ne kaimiņi baltieši tajā pagaidām nav.  (Avots: Global Student housing report „Student housing: a new global asset class”).