Bonava Latvija: Iedzīvotāju pirktspēja aug lēnāk nekā būvniecības izmaksas

Lai gan daudzi uzsver, ka ilgtermiņā izdevīgāk nekustamo īpašumu ir pirkt, nevis īrēt, lielākoties iedzīvotāju iespējas atļauties īpašuma iegādi ir visai ierobežotas. It sevišķi, ja runa ir par dzīvokļiem jaunajos projektos. Turklāt jāņem vērā, ka pēdējos gados nekustamo īpašumu cenas turpina augt. Piemēram, dzīvokļu cenas jaunajos projektos Rīgā šogad pirmajā pusgadā palielinājušās par vairāk nekā 8% salīdzinājumā ar pagājušā gada otro pusgadu, un nekas neliecina, ka drīzumā varētu būt gaidāms straujš cenu kritums. Nekustamo īpašumu projektu attīstītāja "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš intervijā aģentūrai LETA norāda, ka būvniecības izmaksas šobrīd ir lielākais tirgus izaicinājums, jo, tām augot, mājokļu pieejamība samazinās, taču iedzīvotāju pirktspēja aug lēnāk nekā būvniecības izmaksas.

Esat teicis, ka mājokļu atjaunošanas process Latvijā ir lēns, tas pasliktina mājokļu pieejamību, un to varētu veicināt, samazinot mājokļu pašizmaksu. Kā tieši varētu samazināt mājokļu pašizmaksu?

Mēs paši aktīvi strādājam pie tā, lai atrastu veidus, kā pašizmaksu samazināt. Mūsu kā uzņēmuma misija ir būvēt jaunus, kvalitatīvus mājokļus par plašam iedzīvotāju lokam pieejamu cenu. Lai to panāktu, mums jābūt ļoti efektīviem savā darbībā. Viens no instrumentiem, kas dod mums iespējas būt produktīvākiem, ir procesu digitalizācija. Jāatzīmē gan, ka saskaņā ar OECD un arī "McKinsey Global institute" organizāciju datiem, būvniecība produktivitātes un arī digitalizācijas ziņā būtiski atpaliek no virknes citu nozaru. Turklāt tas neattiecas tikai uz Latviju, bet uz Eiropu kopumā. Mēs to savukārt saskatām kā iespēju būt pionieriem Latvijā, kas, mērķtiecīgi izmantojot digitālus rīkus, sistematizē mājokļu attīstīšanu caur būvniecības procesu, nodrošinot efektīvu materiālu izlietojumu un arī darba resursu plānošanu. Tas viss ļauj mums nodrošināt iespējami pieejamu gala cenu dzīvokļa pircējam.

Vienlaikus pozitīvi, ka arī kā valsts un nozare pakāpeniski dodamies digitalizācijas virzienā - līdz ar Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) iedzīvināšanu visas būvniecības ieceres, būvniecības atļaujas varēs saskaņot interneta vidē. Vienlaikus, digitalizēta modeļa ieviešana, kurš derētu visiem, ir izaicinoša, jo katra ēka ir specifiska.

Var būvēt standarta mājas…

Mēs nelūkojamies standarta māju, bet standarta risinājumu virzienā. Ir lietas, ko darām mēs, bet ir lietas, ko no savas puses būtu jādara valstij. Vēl viens faktors, kas šobrīd būtiski ietekmē mājokļu pašizmaksu, ir arvien pieaugošās darbaspēka izmaksas, ko rada darbaspēka trūkums. Tāpēc būtu jādomā par darbaspēka pieejamību tā saucamajos "pīķa" mirkļos, kad valstī īsteno lielus projektus. Būtu jāatļauj organizēta un saprātīga migrācija, kā to, piemēram, dara Polija. Darbaspēka migrācija ir vienīgais veids, kā nosegt darbaspēka trūkumu "pīķa" mirkļos.

Ja atgriežamies pie digitalizācijas, tad no 1.oktobra tiek nodrošināta pilnībā digitāla būvniecības procesa dokumentācijas aprite, bet no 1.janvāra tas būs obligāti. Vai tas sekmēs izmaksu samazināšanu?

Uzskatām sevi par būvniecības nozares celmlaužiem, jo tieši mēs pagājušā gada nogalē, izejot visu saskaņošanas procesu digitāli, bijām pirmie Latvijā, kas savam dzīvojamo māju projektam Dreiliņos saņēma pirmo e- būvatļauju. Būvniecības procesa digitalizācija ir vērtējama ļoti pozitīvi, tā ļauj mazināt laiku no ieceres līdz projekta nodošanai, efektivizēt cilvēkresursu un finanšu resursu izmantojumu. Piemēram, kādreiz inženiertīklu projektētāji pavadīja nedēļu projektējot un tad mēnesi mēģināja visās atbildīgajās iestādēs saņemt nepieciešamos saskaņojumus. Vajadzētu būt otrādi – projektētājs var veltīt mēnesi projekta izstrādāšanai, lai tas būtu kvalitatīvāks, bet saskaņošana notiktu paralēli.

Šobrīd gan vēl jāpiestrādā, lai sistēmu veiksmīgāk aprobētu inženiertīklu uzturēšanas institūcijas. Piemēram, "Sadales tīkliem" dodot savu slēdzienu, to uzreiz redz "Rīgas ūdens", sniedzot savus komentārus un iebildumus. Lai būvniekam vai projektētājam komentāru saņemšanai nav jātērē laiks, uzrunājot katru iestādi atsevišķi.

Protams, vēl daudz darba ir jāieliek, lai instruments būtu ērts lietošanai, jo tas vienmēr ir klupšanas akmens digitālos projektos. Tieši lietošanas ērtums ir kritērijs, kurš noteiks, cik ātri šie digitālie risinājumi iedzīvosies.

Jūs vairākus projektus jau esat īstenojuši pilnībā digitāli. Varat pateikt, sistēma strādā tā, kā vajag?

Sistēma ir jauna, darbojas nesen, tāpēc uzlabojumi vēl ir nepieciešami, taču redzam, ka sistēmas izveidotāji aktīvi pie tiem strādā. Izaicinājums būs arī lielais lietotāju skaits, kas sistēmai pieslēgsies no 1. Janvāra, bet domāju, ka BVKB tam būs gatavs.

1.janvārī viss būs kārtībā? Kļūdas un nepilnības nav tik lielas, lai tad viss būvniecības process valstī apstātos?

Šobrīd izstrādes procesā ir jauna sistēmas versija. Mēs kā sistēmas lietotāji esam devuši daudz komentāru, lai palīdzētu risinājuma ieviešanai un sekmīgai darbībai no 1. janvāra.

Kāda ir jūsu pieredze ar institūcijām un to gatavību lietot šo programmu?

Lielākā problēma līdz šim ir bijusi nonākt līdz tam, ka visi ir gatavi uz šo risinājumu iet. Daudzas institūcijas tomēr līdz šim bija orientētas uz to, ka tās grib uzturēt pašas savu sistēmu. Taču tas nedod efektivitāti. Tādēļ galvenais ir princips -, ja mēs gribam rezultātu labāku, tad jāiesaistās ir visiem. Ja visi aktīvi līdzdarbosies, tad arī kļūdas tiks "izķertas" ļoti ātri. Kā jau minēju, tad daudz kas būs atkarīgs arī no lietošanas ērtības, piemēram, no tā, kā būvvaldes salāgos ar savām sistēmām. Savā pusē mēs šo sistēmu esam pārbaudījuši. Kā klāsies citiem, ir grūti prognozēt.

Ja atgriežamies pie pašizmaksas, vai tagad nav tā, ka digitalizācijā panākto pašlaik "noēd" citu izmaksu kāpums?

Būvniecības izmaksas ir lielākais šī brīža izaicinājums. Tām augot, mājokļu pieejamība samazinās. Pirktspēja aug lēnāk nekā būvniecības izmaksas. Tādēļ jādomā un jāveic pasākumi, lai samazinātu mājokļu pašizmaksu. Te saredzu vairākas lietas, ko valsts no savas puses varētu izdarīt salīdzinoši ātri, lai mazinātu mājokļu pašizmaksu.

Piemēram, sakārtot Dzīvokļa īpašuma likumu, lai varētu dalīt dzīvokļu īpašumos vairāk nekā vienu ēku. Mēs no Nacionālās Nekustamo īpašumu attīstītāju alianses esam iesnieguši priekšlikumu, kuru ir atbalstījušas gan ministrijas, gan Valsts Zemes dienests, gan būvvaldes, bet tas ir iesprūdis Saeimā. Jaunais likums dotu iespēju efektīvāk izmantot zemes gabalu. Piemēram, ja dzīvojamais projekts sastāv no 3 mājām, tad jaunais likums ļautu veidot vienu rotaļlaukumu šīm mājām pa vidu, nevis 3 bērnu rotaļu laukumus - katrai mājai savu, kā to paredz esošā likuma redakcija. Tas nevajadzīgi sadārdzina mājokļa izmaksas, kuras gala rezultātā sedz neviens cits kā dzīvokļu pircēji. Ja apzināmies, ka zemes izmaksas veido 10% no kopējām izmaksām, tad šādā veidā var samazināt mājokļu pašizmaksu. Turklāt mūsu priekšlikums ļautu risināt arī problēmas, kuras ir parādījušās ar privatizētajām daudzdzīvokļu ēkām. Tas ir svarīgi arī no apsaimniekošanas viedokļa, jo apsaimniekojot lielāku ēku kompleksu, var piedāvāt zemāku cenu.

Vēl viena absurda lieta – ēka nav nodota ekspluatācijā, bet mums kā attīstītājam jau tiek piemērots nekustamā īpašuma nodoklis, kas, savukārt, bremzē jaunu mājokļu attīstīšanu Latvijā. No vienas puses ir pašvaldības, kuras vēlas, lai rastos jauna nodokļu bāze, bet no otras puses ir valsts, kas šo procesu kavē! Jauno projektu aplikšanu ar nekustamā īpašuma nodokli pirms ēka ir nodota ekspluatācijā ieviesa, jo pēc krīzes radās situācija, ka daudzas privātpersonas savas privātmājas nenodeva ekspluatācijā, bet tajās dzīvoja. Taču šīs bažas nav pamatotas attiecībā uz daudzdzīvokļu māju attīstītājiem - nevar sadalīt ēku dzīvokļu īpašumos, ja tā nav nodota ekspluatācijā! Tad kādēļ dažu neapzinīgu privātmāju īpašnieku dēļ tagad cieš visi dzīvokļu pircēji jaunajos projektos? Es pat uzskatu, ka pirmajā gadā īpašumus no nodokļa vispār vajadzētu atbrīvot, lai veicinātu jaunu mājokļu rašanos. Ja ēku neuzbūvēs, tad pašvaldība tāpat neko neiegūs. Tas būtu papildus ieguvums arī dzīvokļu pircējiem, kuriem pirmajā gadā tāpat jau ir liels izdevumu slogs saistībā ar jauna mājokļa iegādi un iekārtošanos.

Tās ir lietas, kuras elementāri var izdarīt.

Kad jums ir jāsāk maksāt nekustamā īpašuma nodoklis?

Nekustamā īpašuma nodoklis tiek piestādīts uzreiz pēc mājas inventarizācijas. Ir pat bijušas situācijas, kad dokumentus par inventarizācijas rezultātiem un uzmērījumu vēl neesam saņēmuši atpakaļ no Valsts Zemes dienesta, bet jau saņemam rēķinu no pašvaldības. Taču laiks, kamēr ēka vēl tiek nodota ekspluatācijā, sadalīta dzīvokļu īpašumos, var ilgt vairākus mēnešus. Ja par šo laiku mums jau liek maksāt nodokli, tas beigās tiek iekļauts dzīvokļu pašizmaksā.

Cik ilgi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ir iesprūduši Saeimā?

Par to pirmajā lasījumā lēma vēl iepriekšējā Saeima, bet līdz otrajam lasījumam netika. Jaunā Saeima likumu pārņēma, bet otrais lasījums joprojām nav bijis. Labi jau ir kaut vai tas, ka likumu pārņēma un viss riņķa dancis nesākās no sākuma.

Atgriežoties pie mājokļu pašizmaksas, aktuāls jautājums ir arī par to, kā darbojas par inženiertīkliem atbildīgās institūcijas. Mums ir spilgts piemērs ar projektu pie tirdzniecības centra "Domina", kur būvējam mājas ar 116 dzīvokļiem. Mums pateica - , ja gribat būvēt šīs ēkas, pārbūvējiet aptuveni 150 metrus ūdensvada. Kādēļ mums jāpārbūvē? Tādēļ, ka jūsu projekts par kādiem 20 centimetriem skar piecu metru aizsargjoslu pie ūdensvada. Nu, varbūt ūdensvads tiešām ir kritiskā stāvoklī, un mēs piekrītam pārbūvi veikt. Kad sākām pārbūvi, izrādījās, ka ūdensvads ir labā stāvoklī. Taču tagad šī faktiski nevajadzīgā pārbūve radīja pāris tūkstošus eiro klāt pie dzīvokļu cenas. Turklāt šādas inženiertīklu apsaimniekotāju prasības sāk parādīties arvien biežāk. Gribat būvēt? Pārbūvējiet translācijas tīklus, sakārtojiet ielu blakus, nomainiet apgaismojuma stabus utt. Parādās prasības, kuras nav bijušas pat tehniskajos noteikumos. Tas viss rada papildu izmaksas. Ja jau pašvaldībām ir svarīgi, lai būtu jauni mājokļi, tad taču kaut vai nedaudz varētu panākt pretī arī to attīstītājiem.

Vai, piemēram, parādās prasība, ka pieejai sanitārajam mezglam jābūt no koridora. Mēs tādā gadījumā nevaram izveidot efektīvu plānojumu, jo vienkārši parādās liekas platības, kuras pieprasa normatīvs un tas atkal ietekmē pašizmaksu.

Es atvainojos, tas nozīmē, ka dzīvoklī sanitārajā mezglā tagad drīkst ieiet tikai no koridora?

Jā. No dzīvojamās istabas ieiet vairs nedrīkst. Bija pat tādas dažu būvvalžu interpretācijas, ja ir trīsistabu dzīvoklis, tad obligāti vajag divus sanitāros mezglus. Savukārt cilvēki grib dzīvot citādāk un nesaprot, kādēļ tam būtu jātērē nauda, ko viņi labprātāk ieguldītu, piemēram, savu bērnu izglītībā. Mājoklis mūsdienās tiek izmantots daudz efektīvāk.

Kas vēl būtu darāms, lai sekmētu mājokļu pieejamību Latvijā?

Es arī piedāvāju atteikties no valsts nodevas par pirmo nekustamā īpašuma iegādi, kam kategoriski, protams, iebilst Finanšu ministrija. Taču cilvēkiem šie 2% no īpašuma vērtības ir liela nauda. Ja tas ir pirmais īpašums, tad parasti ir vēl jāpērk mēbeles utt. Tas no valsts puses būtu ļoti labs žests, lai mājokļi iedzīvotājiem kļūtu pieejamāki.

Tāpat tagad ir prasība, ka uz vienu līdz diviem dzīvokļiem projektā ir jāparedz viena autostāvvieta. Tagad šo prasību grib paaugstināt. Taču mēs taču ejam uz to, ka mašīnu skaitam ir jāsamazinās! Attīstās taču koplietošanas pakalpojumi, jauni sabiedriskā transporta risinājumi utt. Taču, ja mēs tagad paziņojam, ka, pērkot dzīvokli tev obligāti jāpērk arī autostāvvieta, tad mēs cilvēkus stumjam atpakaļ.

Visas šīs lietas rada sadārdzinājumu. Ja jaunajai ģimenei šo visu pasākumu rezultātā ietaupītos pāris tūkstoši eiro, tad viņi varētu padomāt vai nu par lielāku īpašumu, vai nu par mēbeļu iegādi. Likt nodokļus uz nodokļiem un pēc tam runāt, ka nav pieejami īpašumi, nav īpaši prātīgi.

Procentuāli cik daudz pircēju līdz ar dzīvokli iegādājas arī automašīnas stāvvietu?

To ietekmē projekta atrašanās vieta. Piemēram, Dreiliņos atbilstoši normatīviem uz vienu dzīvokli būvējam vienu stāvvietu, bet tuvāk centram, kur sabiedriskais transports ir pieejamāks, arī stāvvietu apjoms ir mazāks. Bet, manuprāt, tas būtu jāregulē tirgum, nevis normatīviem.

Būvējat arī pazemes stāvvietas?

Mēs labprāt būvētu pazemes stāvvietas, lai lielas teritorijas neaizņemtu novietotās automašīnas, bet šādu stāvvietu izbūve maksā vairāk un tas atkal sadārdzinātu mājokļa pašizmaksu un cenu pircējam.

Saskaņā ar "Ober-Haus" datiem Lietuvas galvaspilsētā Viļņā 2018. gadā tika uzbūvēti 4355 jauni dzīvokļi, Igaunijas galvaspilsētā Tallinā 3100, bet Rīgā – tikai 2411. Ja raugāmies uz datiem par uzbūvētajiem dzīvokļiem uz 1000 iedzīvotājiem laikposmā no 2017. līdz 2019. gadam, tad Viļņā tie ir 7,9 dzīvokļi un Tallinā – 7,1 dzīvoklis. Savukārt Rīga šajos rādītājos neglābjami atpaliek: tikai 3,1 dzīvoklis uz 1000 iedzīvotājiem. Kādēļ atpaliekam?

Pirmkārt, jau pirms krīzes nebijām tik prātīgi attiecībā uz būvniecības finansēšanu kā, piemēram, igauņi. Mums vajadzēja ilgāku laiku, lai bankas varētu sakārtot savus portfeļus un tiktu vaļā no objektiem, kurus nevajadzēja finansēt. Arī krīzei mēs droši vien nebijām tik gatavi, līdz ar to daudzi cilvēki pārgāja uz pelēko zonu. Attiecīgi šiem cilvēkiem nav pieejami kredīti. Šobrīd uz bankām vēl ir spiediens saistībā ar noziedzīgi iegūtu līdzekļu atmazgāšanas apkarošanu, līdz ar to papildus jautājumam, vai attiecīgie ieņēmumi ir aplokšņu alga, rodas jautājumi, vai tie ir iegūti kādu noziedzīgu darbību rezultātā. Bankām ir jāveic ļoti daudz pārbaužu, tas arī ir bremzējošs faktors.

Šobrīd šajā jomā atpaliekam no kaimiņvalstīm, bet vai tuvāko 5-10 gadu perspektīvā situācija varētu mainīties?

Domāju, ka situācija uzlabosies. Ik gadu redzam gan vidējās algas, gan nomaksāto nodokļu pieaugumu. Ienākumu legālā puse, manuprāt, sakārtosies arvien vairāk. Bankas ir gatavas finansēt klientus, neskatoties uz bankām šobrīd uzlikto slogu.

Kreditēšana gan notiek negribīgi.

Jautājums ir par risku balansu. Bankas ir iemācījušās, ka nevajag kreditēt šaubīgas lietas. Ekonomika tomēr ir cikliska, attiecīgi ir svarīgi, lai klients varētu pārdzīvot arī cikla zemāko punktu.

Vai problēma ir arī tajā, ka tirgū nav spēcīgu vietējo attīstītāju? Igauņi un lietuvieši ir vieni no lielākajiem attīstītājiem arī Latvijā. Viņi nosedz gan savu, gan mūsu tirgu.

Globalizāciju kā tendenci, tirgū ienākot starptautiskiem uzņēmumiem, novērojam ne tikai uz būvniecības nozarē. Nav nozīmes, kāda ir uzņēmuma izcelsme, svarīgas ir Latvijā radītās darbavietas un šeit nomaksātie nodokļi.

Bet vai kopumā tirgū ir pietiekams attīstītāju daudzums, lai paātrinātu dzīvokļu būvniecību?

Domāju, ka attīstītāji spēj diezgan ātri reaģētu uz pieprasījumu, taču bremzējošais faktors ir būvniecības izmaksas. Tā kā būvniecības izmaksu dēļ pieaugošais pašizmaksas kāpums ir lielāks par ieņēmumu pieaugumu, aug arī attīstītāja risks. Attīstītājs var pieņemt lēmumu kādu projektu atlikt, jo būvniecības izmaksas ir pieaugušas krietni straujāk, nekā tas bija rēķinājies.

Tieši ekonomiskajā klasē jūs esat lielākais un teju arī vienīgais attīstītājs.

Mēs Latvijā esam lielākais attīstītājs pēc mājokļu skaita, neizdalot klasi. Mēs apzināti ejam uz to, lai radītu vairāk mājokļus vairāk cilvēkiem. Labāk būvēsim trīs dzīvokļus un nopelnīsim tik, cik kāds cits pārdodot tikai vienu dzīvokli. Tas ir mūsu mērķis.

Cik liela šobrīd ir augsta, vidēja un zema cena?

Attiecībā uz jauniem mājokļiem ekonomiskajā segmentā viena mājokļa cena ir no 64-100 tūkstošiem eiro, vidējā segmentā cenu amplitūda ir no 90-145 tūkstošiem eiro.

Kāda būtu cena par kvadrātmetru?

Es apzināti runāju par visa objekta pārdošanas cenu. Piemēram, 64 tūkstošus eiro maksā divistabu dzīvokļi, 100 tūkstošus – trīsistabu u.tml. Visi skaita kvadrātmetru cenu, bet, ja mājoklim ir neefektīvs plānojums, tad nebūs objektīvi vērtēt tikai pēc kvadrātmetra cenas. Vienlaikus jāatzīmē, ka mazie dzīvokļi būs mazliet dārgāki pēc kvadrātmetra cenas nekā lielie.

Kādas ir tendences dzīvokļu izvēlē – cilvēki vēlas kompaktākus vai plašākus mājokļus?

Cilvēki arvien vairāk domā ar mājokļu efektīvu izmantošanu. Viņi apzinās, ka būs jāmaksā par apsaimniekošanu, apkuri, elektrību, nodokļi u.c. Līdz ar to arvien mazāka nozīme tiek piešķirta tam, ka guļamistaba ir par kādu kvadrātmetru mazāka nekā sākotnēji gribētos. Lielāka nozīme tiek piešķirta tā sauktajai viesistabai, kurā komunicēt ar ģimeni. Šajā ziņā ejam Skandināvijas virzienā. Efektīva mājokļa izmantošana nozīmē arī papildu lietas, kas ietilpst dzīvokļa cenā. Piemēram, vai dzīvoklim ir balkons, vai cenā ir atsevišķa noliktavas telpa, vai ir paredzētas labiekārtotas koplietošanas zonas – bērnu rotaļu laukumi, velo novietnes.

Skandināvijā daudzdzīvokļu mājās ir visai populāri veidot tādas koplietošanas telpas kā sporta zāles, pirtis u.tml. Vai jūs arī ejat šajā virzienā?

Visos "Bonava" projektos piedāvājam koplietošanas telpas un redzam, ka cilvēki tās dažādiem mērķiem tiešām aktīvi izmanto, piemēram, rīkojot dārza ballītes lapenēs vai izvietojot biljarda galdu koplietošanas telpā.

Jāpiebilst, ka mūsdienās teiciens "justies kā mājās" netiek saprasts ar konkrētu telpu. Tāpat cilvēkiem ir svarīgi, kādi ir kaimiņi. Arī mēs paši mudinām klientus komunicēt ar kaimiņiem un šādas koplietojamas telpas ir lieliski piemērota vide, kur ar kaimiņiem iepazīties.

Atgriežoties pie cenām, Tallinā un Viļņā minētās cenu kategorijas ir tādas pašas?

"Swedbank" indekss liecina, ka gan Igaunijā, gan Viļņā cenas ir augstākas. Vienlaikus jāpiebilst, ka Viļņa ir specifisks tirgus, jo daudzos segmentos objekti tiek tirgoti pat vispār bez apdares un attiecīgi ir lētāki.

Pie mums šāda segmenta nav?

Privātmājās vai mazos dzīvokļu māju projektos dzīvojamās platības bez apdares tirgū ir sastopamas, taču daudzdzīvokļu jaunajos projektos šāda prakse piekopta netiek. Ja banka dos kredītu mājokļa iegādei bez apdares, arī finansējums būs mazāks, jo bez apdares attiecīgais objekts nebūs tik likvīds.

Un kā ir ar pilnībā pabeigtiem, pat apmēbelētiem dzīvokļiem?

Esam piedāvājuši cilvēkiem piepirkt klāt iebūvētās mēbeles – virtuves iekārtu, aprīkot vannasistabu u.tml. Ir cilvēki, kam šāds piedāvājums ir interesants, bet tāpat ir tādi, kas labāk izvēlas iekārtot mājokli pakāpeniski pašu spēkiem.

Kā kopumā vērtējat Latvijas iedzīvotāju pirktspēju?

Pirktspēja uzlabojas. To redzam ne tikai pēc mūsu, bet arī pēc kopējiem mazumtirdzniecības datiem. Iekšējais patēriņš uzlabojas, bet vienlaikus jautājums, cik pragmatiski iedzīvotāji iztērēs līdzekļus. Ļoti labi, ja līdzekļus tērē mājokļa uzlabošanai, jo ilgtermiņā tas dod iespēju ietaupīt.

Vai jūsu dzīvokļu mērķauditorija ir jaunās ģimenes?

Radot produktu, mēs domājam par jaunām ģimenēm, par cilvēkiem, kas sāk dzīvot atsevišķi no vecākiem, sāk domāt par ģimeni. Tā ir mūsu mērķauditorija. Mēs ļoti priecājāmies, kad "Altum" izveidoja mājokļu iegādes programmu jaunajiem speciālistiem. Cilvēkiem, kam nav tik lielas rocības un ir grūti uzkrāt līdzekļus pirmajai iemaksai, tas ir liels atspaids. Jāapzinās, ka, īrējot mājokli, cilvēks neuzkrāj kapitālu.

Vēl jāpiebilst, ka mainās cilvēku domu gājiens. Mājokļa iegāde vairs netiek uzskatīta par pirkumu visam mūžam.

Cik liels jūsu pircēju īpatsvars ir "Altum" programmu klienti?

"Altum" programmas izmanto 20% pircēju. Tas ir pietiekami daudz.

Esam runājuši ar Ekonomikas ministriju par to, ka varētu domāt par lielāku atbalstu "Altum" programmā energoefektīvākiem mājokļiem, lai stimulētu arī cilvēkus domāt. Ja cilvēks netiek pie jaunā mājokļa, viņš iet uz otrreizējo tirgu, kur viņam agri vai vēlu būs jārēķinās ar izmaksu pieaugumu. Nav noslēpums, ka daudzām padomju laika sērijveida mājām, piemēram, balkoni ir avārijas situācijā. Arī, fasādes jaunākas nekļūst. Tādējādi varbūt jau pavisam drīz šīm ēkām būs nepieciešama fasādes rekonstrukcija, jumta labošana, komunikāciju atjaunošana, siltināšana vai cita veida remonts, kas būs jāsedz šo dzīvokļu īpašniekiem. Daudzi neiedomājas, ka mājas renovācija nozīmē ieguldīšanu savā īpašumā, tā vērtības palielināšanu un kalpošanas ilguma pagarināšanu. Problēma ir tā, ka mājokļu siltināšanas programma tūlīt būs beigusies. Vienlaikus Rīgā no 500-600 projektiem īstenoti tikai maksimums 150, lai gan mājokļu skaits Rīgā ir krietni lielāks nekā reģionos.

Iegādājoties jaunu mājokli, cilvēkiem vispār interesē ar energoefektivitāti saistītie jautājumi? Cik liels būs apkures rēķins u.tml.?

Protams! Tas ir teju pirmais jautājums, kas tiek uzdots. Tāpat interesē, cik lieli būs apsaimniekošanas izdevumi. Jaunā mājokļu projektā dzīvokļi ir krietni energoefektīvāki, esam rēķinājuši, ka dzīvokļa apkures rēķins jaunā mājā būs par līdz pat 70% mazāks nekā padomju gados būvētā ēkā. Esam novērojuši, ka individuālie skaitītāji dzīvokļos palīdz samazināt rēķinus, jo tas palīdz sekot līdzi resursu patēriņam.

Apsaimniekošanu paši neveicat?

Nē, piesaistām apsaimniekotājus, kas ar to profesionāli nodarbojas.

Turpinot par pircējiem, līdz šim esat visus īpašumus tirgojuši pa atsevišķiem dzīvokļiem, bet vai nav kāds investors interesējies par visas dzīvokļu mājas iegādi?

Interese ieguldīt Latvijas mājokļu tirgū investoriem ir, taču šobrīd liels šķērslis ir esošais dzīvokļu īres likums. "Bonava" grupas uzņēmumos Ziemeļeiropā un Vācijā šādi investoru darījumi ir ierasta lieta, tie veido līdz pat 35% biznesa. Šogad noslēdzām pirmo nekustamā īpašuma investīciju darījumu Baltijā, pārdodot investoram 84 dzīvokļu dzīvojamo namu Tallinā.

Šādu investoru interesēs būtu izīrēt dzīvokļus.

Jā, tie ir investīciju, pensiju fondi, kas iegulda ilgtermiņā un kurus interesē stabila kapitāla atdeve. Taču mūsu gadījumā viens no riskiem ir tas, ka tu nezini, vai un kad dabūsi ārā no sava īpašuma kādu ļaunprātīgu nomnieku, pēc cik tiesām. Šī darvas karote to medus mucu samaitā.

Vēl kā piemēru var minēt apdrošināšanas kompānijas, kas labprāt iegādātos dzīvokļu blokus, bet viņi nevar pirkt dzīvokļu īpašumus, jo viņiem kā juridiskām personām būtu jāmaksā valsts nodeva 6% apmērā, kas ir absurds. Ja mēs runājam par kapitāla atdevi ap 1%, tad šāda 6% nodeva nogalina vēlmi ieguldīt. Ja tiks sakārtots īres likums, sakārtosies arī pats tirgus - izīrētāji izies no pelēkā tirgus, maksās nodokļus, līgumi tiks reģistrēti, varēs apkopot statistiku.

Nereti nākas atzīt, ka lietas mūsu valstī tiek darītas, domājot par mazākumu, nevis par vairākumu. Dzīvokļu īpašumu likumā tika veiktas izmaiņas, jo Tieslietu ministrijā bija saņemtas vien divas vai trīs sūdzības. Attiecīgās izmaiņas tiem, kas sūdzējās neko nemainīja, bet nākotnes darījumu veicējiem var nodarīt kaitējumu. Tāpat nereti nākas dzirdēt no būvvaldēm un citām iestādēm, ka viņi kaut ko nevar darīt, jo iedzīvotāji sūdzas. Vienlaikus jāapzinās, ka sūdzas vien neliela daļa, bet tie, kas ir apmierināti, neko nesaka. Rezultātā normatīvi tiek gatavoti tiem 2%, kas sūdzas. Ir jārunā ar pašu nozari.

Vai pēc šī likuma pieņemšanas varētu sākt veidoties īres nami?

Jā, domāju, ka šis segments varētu attīstīties, it īpaši, ja tiks atcelta minētā 6% nodeva. Arī no īrnieku viedokļa varētu būt izdevīgi, ja tiktu piedāvāti ilgtermiņa līgumi, nevis līgumi uz gadu vai diviem.

Kādi ir jūsu pašu investīciju plāni turpmākajiem gadiem?

Turpināsim lielos projektus, piemēram, Krasta kvartālu, kur ir paredzēts izbūvēt sešas deviņstāvu ēkas. Pirmā no tām jau tiek būvēta. Turpināsim arī lielo Dreiliņu projektu, divas ēkas jau nesen nodevām ekspluatācijā, drīzumā cilvēki tajās varēs ievākties. Lielākoties dzīvokļi tajās jau ir pārdoti. Būvējam arī jau trešo un drīzumā uzsāksim ceturtās ēkas būvniecību.

Mums ir arī projekts VEF kvartālā, Turaidas ielā. Mēs to saucam par "Pagalms 2.0.", jo mēģinām jaunas lietas, tostarp radināt cilvēkus pie koplietošanas telpām, ieviest koplietošanas dārziņu, basketbola laukumu u.tml.

Tūlīt uzsāksim būvniecību arī Ganību dambī.

Turpinām investēt arī jaunu zemesgabalu iegādē. Turpinām virzīties uz mērķi gadā ekspluatācijā nodot 400-500 dzīvokļus.

Citas pilsētas ārpus Rīgas jūs neinteresē?

Mēs skatāmies uz Rīgu, Rīgas reģionu. Citās pilsētās tirgus ir ļoti mazs. Lielākais šķērslis, ejot ārpus Rīgas, ir tieši banku finansējuma pieejamība. Bankas īpašumos reģionos saskata lielākus riskus, tāpēc finansē klientus mazākā apjomā.

Valmieras pašvaldība lielā pieprasījuma dēļ pati būvēja daudzdzīvokļu māju.

Tie ir nosacīti dotētie dzīvokļi. Ja pašvaldība iedod zemi, izbūvē infrastruktūru, tā ir dotācija. Ja mēs ietu būvēt, mums tas viss pašiem būtu jāsedz.

Ja pašvaldībām un privātajiem investoriem būtu interese, ārpus Rīgas mēs varētu uzņemties projekta attīstību.

Domājat, ka, piemēram, Valmierā, Liepājā, Jelgavā kādu 50 dzīvokļu projektu neizdotos pārdot?

Jāņem vērā šo pilsētu iedzīvotāju skaits un tas, kāds ir jau esošo dzīvokļu tirgus. Redzam, ka cenas tur ir krietni zemākas nekā Rīgā, vienlaikus bankas īpašumu iegādei reģionos piešķir mazāku finansējumu. Jāsaprot arī, ka pirktspēja tur ir zemāka, bezdarba līmeņi lielāki, līdz ar to riski ir lielāki. Bankas vērtē situāciju ilgtermiņā, domājot, vai un kā sliktākajā gadījumā varēs realizēt attiecīgo ķīlu.

Kur esat iegādājušies vai plānojat pirkt zemes gabalus nākotnes projektiem? Mikrorajonos?

Vairāk skatāmies uz mikrorajoniem, kur interesantāki būtu mūsu ekonomiskie vai vidējās klases projekti.

Savukārt Rīgas centrā ir ļoti daudz vecu ēku, kurām nepieciešama renovācija. Vai nākotnē jūs varētu interesēt arī šādi projekti?

Tas ir ļoti specifisks segments. Šobrīd uz rekonstrukciju tirgu neskatāmies. Labāk ir būt labiem vienā jomā, nevis darīt daudz lietas, bet neko līdz galam.

Cik šogad kopumā jau ir pārdoti dzīvokļi un cik plānojat pārdot līdz gada beigām?

Šogad esam pārdevuši jau vairāk nekā 230 dzīvokļus, t.i. ir noslēgti līgumi par dzīvokļu iegādi un iemaksāta pirmā iemaksa. Līdz gada beigām plānojam sasniegt 10% pieaugumu salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, kad pārdevām 275 dzīvokļus. Šogad ceram pārsniegt 300 dzīvokļu robežu, kas iezīmē uzņēmuma līderpozīciju jaunu mājokļu būvniecībā ekonomiskajā un arī biznesa klases segmentā Latvijā. Savas darbības laikā "Bonava Latvija" ir uzbūvējusi jaunus mājokļus vairāk nekā 3000 cilvēkiem, kas ir pielīdzināms nelielas Latvijas pilsētas kopējam iedzīvotāju skaitam.

Procentuāli cik daudz dzīvokļu tiek pārdoti pirms vispār ir uzbūvēti?

Tā noteikti ir lielākā daļa – ap 80-90%. Piemēram, vienā Dreiliņu mājā 100% dzīvokļu tika pārdoti pirms to izbūves, izņemot "demo" dzīvokli, kas speciāli netika izlikts pārdošanā. Tas arī ir mūsu stratēģiskais lēmums pārdot dzīvokļus ātrāk, lai dotu cilvēkiem plašākas iespējas iegādāties īpašumu par labāko cenu, kā arī iespēju izvēlēties apdares materiālus un sagatavoties dzīvei jaunajā mājoklī.

Šobrīd daudz tiek runāts par nākamo būvniecības burbuli. Vai jūtat, ka tāds ir gaidāms?

Saistībā ar šo ir jārunā par darbaspēka pieejamību. Burbulis var veidoties, ja būs lieli pasūtījumi, bet nebūs, kas tos izpilda. Un, kā zināms, ir gaidāmi lieli pasūtījumi, piemēram, "Rail Baltica". Latvijai ir jābūt gatavai kompensēt šādus "pīķus", ja iekrīt lieli pasūtījumi no valsts un pašvaldību puses. Redzam, ka šobrīd ap 75% pasūtījumu ir tieši no publiskā sektora, bet tikai 25% no privātā. Igaunijā situācija ir daudz labāka – proporcija sadalās apmēram uz pusēm. Savukārt mums trūkst privāto investīciju, ir jādomā, kā tās piesaistīt. Svarīgi noturēt balansu un nosegt "pīķus", lai nesekotu izmaksu negatīvā spirāle, kad aug tikai izmaksas, bet ne produktivitāte. Tas būtu ļoti kritiski. Tas kā bumerangs pēc tam atspēlēsies sabiedrībai, ja sekos krīze. Nevajag baidīties no ienākošā, migrējošā darbaspēka, jo tas izbalansē tirgu un veicina produktivitāti.

Jūs paši esat piesaistījuši darbiniekus no trešajām valstīm?

Mums ir viens kolēģis no Ukrainas, kas strādā IT jomā. Nav noslēpums, ka būvniecībā jau kādu laiku ir šie viesstrādnieki, tikai viņi ir piesaistīti caur Poliju. Kāpēc nemainīt sistēmu un nepaturēt par šiem darbiniekiem samaksātos nodokļus Latvijā? Kāpēc sevi tā necienām?

Celtniecības darbos "Bonava" darbojas kā ģenerāluzņēmējs?

Jā, mēs esam kā ģenerāluzņēmējs. Mums ir arī pašiem savi strādnieki dažos segmentos, kas mums ir būtiski. Gribētu šo grupu palielināt, bet jāskatās, kā visu sabalansēt, jo mums kā attīstītājam ir izteikts darbu cikliskums.

Kas ir šie segmenti, kuros jums ir pašiem savi strādnieki?

Mums ir montāžnieki, apdares cilvēki, elektriķi u.c. Tas mums palīdz efektīvāk plānot darbus projektos un nodrošināt atgriezenisko saiti.