Pārdevēju pretošanās tirgus realitātei kavē nekustamo īpašumu pārdošanu

Laiskais vasaras režīms skāris arī nekustamo īpašumu tirgu. Pārdošanas sludinājumu skaits aug, īpašniekiem laicīgi izliekot pārdošanā objektus pirms nākamās apkures sezonas sākumā. Kopš janvāra dzīvokļu pārdošanas sludinājumu skaits Rīgā palielinājies par ceturto daļu, turpretī īrei pieejamo dzīvokļu skaits samazinājies par vairāk nekā 35%, kas skaidrojams pavisam vienkārši - liela daļa iedzīvotāju šā brīža ekonomiskās situācijas ietekmē lemj par labu īrei, nevis mājokļa iegādei. Lai gan pieprasījums pēc mājokļiem ir, darījumi notiek samērā nesteidzīgi.

Nekustamo īpašumu aģentūras "Latio" darījumu vadītāji novērojuši - palielinoties izvēles iespējām, mājokļu tirgus izteikti nostājas par labu pircējiem, kuri daudz skrupulozāk izvērtē pieejamās opcijas, bet izvēli apgrūtina pārdevēju noteiktā objekta cena. Jūnijā 48% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu par pārdošanā izlikto nekustamo īpašumu, kas rezultējas ar zaudētu vai samazinātu pircēju interesi. Likumsakarīgi pieaudzis arī mājokļa pārdošanai nepieciešamo dienu skaits.

"Mājokļu pircēju pārliecības indeksa"* dati par jūniju:

• 86 dienas - vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (maijā - 83; aprīlī - 81 diena; martā - 83 dienas; februārī - 85; janvārī - 80; decembrī - 70);

• 8% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (maijā - 7%; aprīlī - 6% martā - 5%; februārī - 4%; janvārī - 4%; decembrī - 5%);

• 48% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (maijā - 50%; aprīlī - 49%; martā - 51%; februārī - 50%; janvārī - 52%; decembrī - 52%);

• 1% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (maijā - 1%; aprīlī - 2%; martā - 2%; februārī - 1%; janvārī - 1%; decembrī - 1%);

• 32% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (maijā - 33%; aprīlī - 33%; martā - 31%; februārī - 30%; janvārī - 29%; decembrī - 29%).

Kopumā jūnijā iegādei Rīgā bija pieejami 4625 dzīvokļi, savukārt īrei uz pusi mazāk - vien 2300. Brīdī, kad piedāvājums krietni pārsniedz pieprasījumu, pircējiem ir vairāk argumentu, ar kuriem mēģināt panākt sev izdevīgāku cenas piedāvājumu. Ņemot vērā arvien augošo EURIBOR likmi, kas jūnijā sasniegusi 4%, bažas par nākamo apkures sezonu un pieaugušās izmaksas mājokļu renovācijas darbiem, pārdevēju vēlme pārdot īpašumu, iespēju robežās variējot ar cenas elastību, būtu loģisks solis - tomēr paradoksālā kārtā pārdevēji "nepadodas" un masveida cenu samazinājums īpašumiem netiek novērots. Tas nozīmē, ka arī pārdošanas sludinājumu skaits mazāks nekļūst. Ja īpašnieka noteiktā cena ir virs vidējās tirgus cenas, potenciālie interesenti ātri zaudē interesi un sākmeklēt citu cenas ziņā pievilcīgāku īpašumu. Tas attiecas vienlīdz kā uz dzīvokļiem, tā privātmājām. Cenas, kas būtu vērtējamas virs vidējā tirgus rādītāja, raksturīgas arī īpašumiem ar līdz galam nesakārtotu dokumentāciju, piemēram, ēkām, kas nav nodotas ekspluatācijā. Šādus objektus īpašniekus mudina pārdot izmaiņas nekustamā īpašuma nodokļa likumā, nosakot, ka no šī gada 1.janvāra paaugstināta NĪN likme 3% apmērā no kadastrālās būves vērtības tiek piemērota tiem īpašumiem, kas saņēmuši būvatļauju pirms 2014.gada 1.oktobra un ēku nav nodevuši ekspluatācijā līdz pērnā gada 1.oktobrim.

"Pēc pieredzes zinām - brīdī, kad pārdevējs nosaka savam objektam tirgum adekvātu cenu un prasītā summa atbilst klienta iekšējai sajūtai par to, kādai tai ir jābūt, īpašumu var pārdot samērā ātri. Nekustamā īpašuma tirgus ir ļoti jutīgs pret izmaiņām, tādēļ pareiza pārdevēju un pircēju "saspēle" ir ļoti būtiska, lai darījums vispār notiktu. Protams, neviens pārdevējs īpašumu par sviestmaizi neatdos un tā tam arī nebūtu jābūt, bet svarīgi, lai vēlamās peļņas ekspektācijas būtu samērīgas ar dzīvokļa vai mājas vērtību, kas savukārt ir pamatota un sertificēta vērtētāja noteikta. Ja īpašnieks laikus ieklausās nekustamā īpašuma speciālista rekomendācijās par cenu, pircējs nebūs jāgaida mēnešiem. Reāls piemērs - pat viena mikrorajona ietvaros cenas atšķirība par salīdzinoši līdzīgiem īpašumiem (lokācija, renovācijas esamība, tehniskais stāvoklis utt.) var svārstīties pat 20 000 EUR robežās, tāpēc pārdot gribētājiem nepieciešams precīzi "trāpīt" atbilstošā cenu diapazonā," stāsta Vija Gailīte, "Latio" Nekustamo īpašumu darījumu vadītāja.

Sērijveida ēkās iegādei pieejamo dzīvokļu piedāvājums jūnijā pārsniedzis 2300, bet īrei pieejami vien 930 dzīvokļi jeb par 5% mazāk nekā maijā. Vidējās cenas darījumos turas nemainīgas, un šobrīd ir 1060 EUR/ m².

Jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs jūnijā iegādei bija pieejami 1090 dzīvokļi. Vidējā cena sludinājumos ir 2700 EUR/ m², bet faktiskajos darījumos - 2550 EUR/ m² jeb par 10% vairāk nekā pērn. Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū vidējās darījumu cenas apkaimēs svārstās ap 1950 EUR/ m², bet Rīgas centrā - 2540 EUR/ m². Analizējot tirgus dalībnieku aktivitāti jauno projektu sektorā, uzskatāmi novērojama iedzīvotāju pielāgošanās jaunajai ekonomiskajai realitātei. Proti, sākotnējā klientu interese saistīta ar lielākās platības 3-4 istabu dzīvokļiem, tomēr, nonākot līdz rezervācijai, šobrīd tiek iegādāts nelielas platības 1-2 istabu mājoklis. Pircēju pacietība nav izsmelta, gaidot signālu EURIBOR likmes samazināšanai, kas, pēc Eiropas Centrālās Bankas aplēsēm, tuvākajā laikā vēl netiek prognozēts.

Līdzīgas tendences novērotas arī Vidzemes un Zemgales reģionos. Pieprasījums pēc mājokļiem ir liels un arī teorētiski ir arī piedāvājums, tomēr lēmumi tiek pieņemti lēni, sevišķi, ja īpašums netiek iegādāts par saviem līdzekļiem. Tā kā vairums potenciālo pircēju dzīvokļa vai mājas iegādei plāno piesaistīt bankas finansējumu, varianti tiek izskatīti, rūpīgi rēķinot iespējamās ikmēneša izmaksas un modelējot scenārijus dažādām tirgus situācijām gadījumā. Joprojām saglabājusies nemainīgi augsta interese ir par labas kvalitātes privātmājām ar salīdzinoši nelielu platību - gan iegādei, gan īrei. Tomēr, kā vēstījām iepriekš, pieprasījums pēc privātmājām joprojām jūtami pārsniedz piedāvājumu; tiklīdz parādās piemērots objekts par atbilstošu tirgus cenu, klāt ir arī pircējs. Nereti šādi īpašumi pat nepagūst nonākt līdz sludinājumu sadaļām.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, "Latio" ik mēnesi publicē "Mājokļu pircēju pārliecības indeksu", apkopojot piecus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.