Реновация жилого фонда – в добровольном порядке или планово

Еще 10-15 лет и истечет срок эксплуатации типовых домов рижского жилого фонда, возводившихся бойкими темпами в 1970-80-е. Не исключено, что жильцы таких построек будут вынуждены ремонтировать свои жилища не добровольно, а в соответствии с требованиями нормативных актов. Как утверждает новый глава муниципального предприятия Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) Айвар Гонтаревс, сейчас доступны несколько механизмов поддержки, которые позволяют владельцам квартир производить ремонт своих домов на льготных условиях, даже за полцены. О том, каковы эти условия и почему необходимо торопиться принять решение, а также о том. 

Не секрет, что жилой фонд Риги находится в плачевном техническом состоянии. Вы уже высказывали мнение о том, что в ближайшее время RNP планирует приводить в порядок до 100 домов в год. Как вы реализуете этот план?
– Что такое плановая реновация? Это массовый ремонт зданий. Большая часть столичных многоквартирных домов была построена в прошлом веке. У большей части, в соответствии с действующими стандартами, срок эксплуатации завершится примерно через 10-15 лет. Что будет потом? В советское время дома были спроектированы, предполагая, что при надлежащем обслуживании они могут прослужить также в течение 150 лет. То есть, реновация зданий время от времени необходима, чтобы их техническое состояние не ухудшилось и внешнее воздействие не перешло на конструктивные элементы. Это означает, что необходимо их плановое обновление, а не снос.

Что касается большинства типовых построек, фактически у нас есть резерв в 10-15 лет, чтобы эти дома привести в порядок – вот и считайте. Я говорю о типовой застройке. Например, о домах одной серии, а не каких-то спецпроектах. Мы пришли к выводу, что дома одного типа, которые построены примерно в одно и то же время и обслуживались примерно одинаково, имеют более или менее одинаковые «болезни» и потребности. А это означает, что разработка плана восстановления, а также технических решений может быть определена не для каждого здания индивидуально, как сейчас, а для всего комплекса.

Сейчас создается группа экспертов для проведения углубленной экспертной оценки зданий, включая вскрытие конструкций, испытания на прочность и т.д. Таким образом мы сможем определить реальное техническое состояние домов, как долго они еще простоят и что делать, чтобы продлить срок эксплуатации. Сейчас все решения принимаются, основываясь на визуальном осмотре, а не на углубленном изучении.

Что означает комплексный подход к ремонту серийных домов?
– Обычно любая реновация начинается с индивидуального проектирования. Для каждого отдельного дома. Но типовые постройки не уникальны. Предположим, что проектирование работ стоит дому 5000, 7000 или 10000 евро, и только потом можно будет узнать, во сколько обойдется ремонт, только тогда можно начать вычислять: сможет дом провести его сразу или по частям. Типовой подход делает процедуру проектирования дешевле – один проект, как образец, утвержденный Министерством экономики, для реновации домов одной серии. То есть, если к каждому типовому дому подходить как к уникальному – это лишние издержки для наших клиентов. Для домов одной серии поменять коммуникационный узел по типовому решению будет и быстрее, и дешевле.

Во многих странах дома утепляют не на объекте, когда утеплительные материалы и жидкие смеси накладывают на фасад, затем ждут, пока высохнет, а используют уже готовые комплекты для реновации, изготовленные промышленно. В отличие от принятых у нас строительных решений, используемых только в короткий строительный сезон, промышленные комплекты для реновации можно эффективно использовать весь год. Все детали изготавливают на заводе, а затем, в достаточно короткий срок, все элементы монтируют на дом. Таким образом, мы получаем более быстрое и эффективное решение. Работы можно делать круглый год, и с меньшими человеческими ресурсами. В следующем году планируем утеплить 50 домов, затем – соответственно 100, двести и так до 500 домов в год. Понятно, что в Латвии не будет строителей, которые смогут провернуть такой объем работ. Вот почему сегодняшние условия требуют других решений – методы должны быть промышленными, чтобы не было нужды в большом количестве строителей. Кроме того, промышленные решения для собственников квартир по тем же соображениям будут стоить дешевле.

»То же самое касается и ремонтных работ. Массовый подход снижает затраты. Поэтому имеет смысл восстанавливать весь квартал.«
Не менее важно понимать, что предложенные решения должны быть экономически выгодными, иначе у жильцов не будет мотивации для ремонта: «Ну, хорошо, поживу еще 10-15 лет в доме, а потом уеду в деревню или поменяю квартиру».

Кто будет платить за экспертизу зданий типовых серий?
– Дискуссии проходят совместно с Министерством экономики, поскольку такие дома находятся не только в Риге (хотя здесь их самая большая концентрация), но и по всей Латвии. И такая проверка важна для всей страны. Поэтому по-прежнему обсуждается вопрос о том, в какой степени государство могло бы внести свой вклад в финансирование.

При анализе технического состояния зданий и часто недостаточных инвестиций в их обслуживание, нам нужно понять, что существует необходимость регулирования обязательных ремонтных работ. Поэтому было бы логично, если бы государство установило четкие нормативные сроки, когда это необходимо после определенного периода времени, будь то замена коммуникаций или обновление технических узлов. Тогда эти здания будут служить долго и условия жизни в них будут комфортными.
Это означает, что восстанавливать многоквартирные дома придется – так или иначе. Только те, кто поторопится сделать это сейчас, могут использовать софинансирование ЕС (углубленная экспертиза для этого не нужна, плюс можно получить льготу по налогу на недвижимость в размере 90% на 10 лет). Остальным же придется через несколько лет ремонтировать дом за свой счет.

Прежде чем откладывать необходимые работы или махнуть рукой на реновацию с финансированием ЕС, стоит вспомнить, что аварийные работы – самый неэффективный способ использования накопленных средств.

Чтобы получить еврофинансирование, решение о ремонте должно быть принято в ближайшие несколько лет! Однако будем реалистами: дома, которые самостоятельно не могут принять решение о сохранении своего имущества в хозяйстве RNP составляют 90%. И их жильцы не должны питать иллюзий, что все обойдется, потому что через десять лет восстановительные работы проводить придется.

У нас еще не все понимают, что, приобретая квартиру, они становятся и владельцами отдельных частей здания, и поэтому они также должны платить за ремонт подъезда или реновацию крыши. Есть ли у вас рецепт, как убедить собственников квартир создать общество, полномочное принимать решения в интересах всего дома?
– Должны быть мотивирующие факторы, помогающие людям организоваться. Во-первых, это софинансирование реновации домов из фондов ЕС, доступное до 2020 года в объеме 50% от стоимости ремонтных работ. Во-вторых, скидка в объеме 90% от суммы платежа по налогу на недвижимость в течение двух лет при условии, что собственники квартир способны организовать общество, перенять дом у РНП, но при этом довериться РНП и заключить с ним договор об управлении домом. При желании можно и другого управляющего выбрать. В-третьих, софинансирование 50% ремонтных работ от Рижской думы.

В Эстонии использовали метод не только пряника, но и кнута: в один момент в законодательство были внесены поправки, в которых говорилось, что до начала следующего года дом должен в принудительном порядке организовать товарищество. Если квартирные собственники этого не делают, управляющий домом сам создает товарищество и вносит себя в управление домом. Все сделано так, чтобы люди шевелились, руководствуясь принципом: «если я не вступлю, решения будут приниматься вместо меня управляющим».

В Латвии также должен быть завершен процесс перенятия домов. Необходимо провести изменения в нормативных актах, чтобы здания наконец были переняты раз и навсегда.

Закон о приватизации государственных и муниципальных жилищных домов, принятый еще в 1996 году, гласил, что процесс приватизации должен закончиться актом приема-передачи, в котором говорится, что дом снят с баланса самоуправления и передан владельцам квартир. Решение на общем собрании собственников квартир должно быть принято через 6 месяцев после окончания приватизации. Прошел 21 год! Большая часть собственников квартир дом до сих пор не переняла.

Реновация жилищного фонда советской эпохи в Риге – гигантский проект. Есть ли у нас строители? Ведь строительный сектор испытывает дефицит рабочей силы…
– Все диктует рынок. Будет постоянная работа – будут и строители. В разных сферах говорят, что если есть квалифицированные рабочие в других странах, которые там получают меньше, то им нужно позволить зарабатывать здесь. Необходимо обеспечить только надзор и контроль. Однако я убежден, что и в Латвии много компаний, способных справиться с таким объемом работ. Нас больше волнует тот факт, что с увеличением объемов и работы нынешними методами, неизбежно ожидается рост цен. И поэтому для снижения затрат на реновацию нужны комплексные промышленные решения.