Изменение целевого назначения земли – от А до Z

На очередной встрече Клуба профессионалов Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA провела семинар "Изменение целевого назначения земли – от А до Z". На встрече была предоставлена информация от регионов, наиболее активных на рынке недвижимости: Рига, Марупский и Гаркалнский края. Специалисты рассказали о действующем территориальном планировании, а также о требованиях самоуправлений по использованию земельных участков.

Марупе: работа над поправками к территориальному планированию

Даце Жигуре, планировщик территорий отдела развития Марупской думы, рассказала о документах по развитию территории и об оценке недвижимости. По словам специалиста, думая о возможностях использования недвижимости, нужно учитывать разрешенное использование территории, регулируемое правилами застройки, цель использования земли, установленную решением по каждой конкретной единице земли, доступную инфраструктуру и отягощения.

Чтобы агенты по недвижимости, начиная сделки с землей, были в курсе дела о разрешенном использовании каждой единицы, правилах застройки и др., специалист рекомендует просматривать портал ģeolatvija.lv, раздел "Планирование развития территории". Введя в поисковик (по разным параметрам) интересующую собственность, можно видеть условия застройки, доступные документы, относящиеся к конкретной территории – детальную, локальную планировку, в которой установлено разрешенное использование. Она добавила, что целевое назначение земли может не соответствовать разрешенному использованию, если было законно начато использование территории, то есть на конкретные земельные участки может действовать детальная планировка с другими условиями застройки, которые не соответствуют территориальной планировке, поэтому стоит детально ознакомиться со всей информацией в полном объеме.

Марупское самоуправление разместило на этом портале около 300 различных документов, и на сайте края www.marupe.lv в разделе "Самоуправление / Развитие и планирование" также доступны документы по планировке края, в том числе о развитии отраслей. Жигуре добавила, что сейчас самоуправление работает над изменением территориального планирования на 2014-2026 годы.

Говоря о локальных планировках, Жигуре указала, что они разрабатываются для более маленьких территорий и могут менять функциональное зонирование, если предполагаемые поправки соответствуют стратегии края. Тематически также можно разработать локальную планировку для решения каких-то вопросов. Сейчас в самоуправлении в стадии разработки находится несколько локальных планировок: "Mazcenas dārzi", локальная планировка красных линий улиц, спортивной территории в поселке Тирайне и локальная планировка Rail Baltica. В Марупском крае действуют 240 детальных планировок, в стадии разработки находятся 30 (для семи уже разработан проект, по 17 начата разработка, по 13 утверждены рабочие задания), а также проекты землеустройства (в среднем 4 в месяц).

"Совет тем, кто хочет купить недвижимость на территории детальной планировки – нужно учитывать, что у нее есть свои условия застройки, свой порядок. Сейчас детальная планировка утверждается решением, заключается административный договор о реализации проекта, который включает в себя строительство инфраструктуры, последовательность разделения недвижимости, порядок дальнейшего использования. Устанавливаются сроки выполнения работ. Кроме того, проложить улицы и коммуникации нужно до разделения единиц земли", - пояснила Д. Жигуре. Она рекомендовала потенциальным владельцам выяснять, в какой стадии находятся все эти вопросы коммуникаций, потому что приобретение земельных участков возможно, когда коммуникации построены и дорога передана в распоряжение самоуправления по крайней мере в стадии щебня, а коммуникации переданы их держателям (новый собственник может договориться с предыдущим о проведении этих работ). Новый владелец перенимает обязательства и должен обновить договоры в самоуправлении. Какие инженерные коммуникации на каждом земельном участке имеются, можно выяснить на сайте www.topografija.lv, где доступны все измерения, которые проведены и официально зарегистрированы. Жигуре сообщила, что в Марупе в ближайшие годы продолжится интенсивная реализация проектов водоснабжения и канализации на деньги ЕС, и в Mārupes komunālajie pakalpojumi можно поинтересоваться, что в конкретном месте предусмотрено.

Выбирая недвижимость, важно учитывать и идущую через поселок Марупе линию высокого напряжения, из-за которой некоторые земельные участки отягощены защитной полосой. Актуальны и вопросы мелиорации, поэтому специалист рекомендует агентам по недвижимости выяснить, какие отводные канавы, осушительные канавы и дренажные системы общего пользования проходят по участку, потому что владельцу придется обеспечивать, чтобы они были в порядке. Нужно обратить внимание, находится ли собственность на лесной территории и какова ситуация на местности. "Случается, что приобретена лесная территория, о которой новый владелец не извещен, тогда придется идти в лесничество за данными, потому что для строительства такой земельный участок придется очищать от леса, а это дополнительные расходы", - отметила Жигуре.

В Марупском крае, где имеются полезные ископаемые – торф и песок, не всегда их добыча разрешена территориальной планировкой, потому что в Марупе только две функциональные зоны, на которых разрешена добыча – производственные территории и территории технической застройки, а на сельскохозяйственных территориях добыча песка разрешена, если создается прудовое хозяйство.

Говоря о существенных для Марупского края аспектах оценки недвижимости, Жигуре напомнила, что в крае находится аэропорт, который создает шум, поэтому тем, кто планирует купить недвижимость, полезно ознакомиться и с картой шумов (http://www.riga-airport.com/lv/main/par-lidostu/vide/vides_troksnis).

Приобретая большие участки для дальнейшего разделения, придется считаться с условиями застройки, которые предусматривают, что отдельные территории должны быть оставлены для публичного пространства, зеленой зоны. В Марупе по сравнению с другими краями сравнительно много площадей за границами поселков - 0.12 -0.3 га, что может немного измениться после поправок к территориальной планировке.

Представитель Марупского края отметила и такую проблему, как доступность дорог. Чтобы ее решить, предусмотрено, что для выдачи разрешения на строительства и начала проекта к каждой собственности должен быть доступ, потому что во многих местах исторически сложились частные дороги, для некоторых даже не установлены сервитуты. Поэтому, прежде чем купить недвижимость, она рекомендует изучить и этот вопрос, решение которого (получение разрешения соседей на сервитут) может потребовать много времени и средств. На вопрос, как самоуправление помогает решать вопрос доступа к недвижимости и не является ли лучшим вариантом отчуждение для нужд общества, Жигуре ответила: "Самоуправление постепенно пытается так делать, но это и финансовый вопрос. Лучше всего, если владельцы готовы подарить собственность, которая отягощена и иначе не может быть использована. В таком случае самоуправление покрывает расходы на землеустройство и регистрацию. Таким образом уже отчуждены пару участков". В Марупе разработана локальная планировка красных линий улиц с целью установить статус совместного использования и решить вопросы доступа.

Гаркалне: локальное планирование должно соответствовать стратегии развития самоуправления

Маргарита Горшкова, руководитель юридического отдела Гаркалнской краевой думы, говорила о разрешенном использовании территорий и изменении целевого назначения. "На разрешенное использование влияют возможности использования земли – конкретный вид использования территории, установленный в территориальной планировке самоуправления, есть карта – функциональное зонирование, устанавливающая, что самоуправление в каждой зоне может делать. Например, есть часть территории города, поселка или сельской территории с установленными границами, для которой в территориальной или локальной планировке установлены разрешенные виды использования и параметры застройки – количество этажей, плотность застройки, промежутки", - пояснила она. Специалист рекомендовала смотреть условия застройки, потому что самоуправления предусматривают возможности использования в каждой функциональной зоне.

Важно уделить внимание и защитным полосам, особенно на затопляемых территориях, в дюнной зоне и др.

"К нам в самоуправление пришла женщина, чтобы выяснить, что она может делать на своей территории. Посмотрев условия защитной полосы, мы увидели, что там находится место забора воды со строгим режимом, а это означает, что она ничего там делать не может", - привела пример М. Горшкова. В будущем предполагается, что полную информацию о разрешенном использовании недвижимости можно будет получить на геопортале, а пока лучше всего обратиться в самоуправление, чтобы получить официальное подтверждение о разрешенном использовании территории, потому что самостоятельно получить всеобъемлющую информацию из разных источников бывает сложно. Рекомендуется не путать цель использования недвижимости с разрешенным использованием, потому что цель устанавливается только для нужд кадастра. Например, в территориальной планировке может быть установлена территория застройки, а цель использования другая. Цель использования недвижимости нужно смотреть на kadastrs.lv, а разрешенное использование территории – на сайте самоуправления или на портале ģeolatvija.lv (https://geolatvija.lv/geo/tapis3).

Специалист рассказала также, как проходит разработка территориальной планировки в самоуправлениях: процесс может длиться от года до двух, и сейчас это документы со сроком действия до 25 лет, но реальная жизнь вносит в них свои коррективы, поэтому, если девелоперу проекта требуется, например, другое зонирование, он делает локальную планировку на свои средства. "Важно, чтобы локальная планировка соответствовала стратегии развития самоуправления. Если, например, на плане обозначена зеленая территория, а вы хотите создать там промышленную зону, ясно, что такой план не получит поддержки. Но многое зависит от самоуправления. У нас в Гаркалне не сложно сделать локальную планировку", - подчеркнула Горшкова.

Рига: новое территориальное планирование на следующие 12 лет

Инесе Сирма, руководитель отдела территориального планирования управления развития городской среды департамента развития города Рижской думы, заместитель начальника управления, Мара Лиепа-Земеша из отдела территориальной планировки и Лиене Смутова, начальник отдела установления целей использования недвижимости, детально ознакомили с готовящейся территориальной планировкой Риги на последующие 12 лет. Предусмотрено, что "новая жизнь" начнется в Риге уже в будущем году.

Мара Лиепа-Земеша напомнила, что уже пятый год самоуправление работает над новым планом, и сейчас работа вступила в заключительную стадию. "В начале года состоялось публичное обсуждение планировки, получены предложения и заключения учреждений, готовится проект решения думы о разработке усовершенствованной редакции", - сказала она. Она напомнила, что, пока не принят новый документ планирования, который, возможно, вступит в силу в первом квартале будущего года, в силе остается действующий план, согласно которому и реализуются проекты. Как с действующим, так и с готовящимся планом можно ознакомиться на сайте www.rdpid.lv.

Инесе Сирма рассказала о самых существенных изменениях в новом планировании. "В соответствии с законом, территориальная планировка должна разрабатываться согласно стратегии долгосрочности, которую Рижская дума утвердила четыре года назад, предполагая, что в 2030 году в столице будет 700 тыс. жителей", - сказала она. В стратегию входит перспектива пространственного развития и транспортные схемы. "Разрабатывая новое территориальное планирование, мы определяем Ригу как моноцентрическую структуру: есть ядро города – исторический центр столицы и его защитная зона, где предусмотрена более интенсивная застройка, а в предместьях и периферии высота застройки снижается. Функциональное зонирование мы разработали, руководствуясь характерной для кварталов застройкой, с точки зрения функционального использования и высоты. В результате, по сравнению с действующей сейчас планировкой, максимальная допустимая высота застройки очень существенно снижается во всей Риге", - рассказала специалист.

Транспортная система не меняется, она по-прежнему будет основана на двух транспортных кольцах – центральном и городском, которое создается крупными транспортными магистралями. Новшество в интегральной транспортной схеме состоит в том, что будут зарезервированы муниципальные участки и установлены места потенциальных стоянок Park & Ride. Также меняется детализация зон, которая не будет столь подробной, как в действующем плане, потому что будет устанавливаться только отдельное функциональное зонирование для территорий больше 1000 кв.м. «Планируя реализацию проектов, для детализации можно будет использовать процедуру детальной или локальной планировки, -сказала Сирма. - С учетом размеров Риги мы не можем очень детально анализировать каждый квартал, поэтому поддержку получат планы, разработанные более детально, если они отвечают идее планировки». Важно, что условия использования и застройки исторического центра Риги остаются прежними, потому что новое территориальное планирование не предусматривает никаких изменений на этой территории. Как только будет утверждена новая территориальная планировка, самоуправление сможет взяться и за исторический центр Риги.

Был задан вопрос, планируется ли уменьшение количества этажей и для нереализованных проектов либо на фоне развития экономики и активизации строительства развитие проектов не будет тормозиться. Например, проект 26-этажного дома в Дрейлини, где согласно плану максимально предусмотрено 3-5 этажей. На этот вопрос И.Сирма ответила, что в этом районе уже сейчас развивается центр IKEA и Стопиньский край выразил желание строить жилые дома, но о какой пропускной способности транспорта можно говорить при нынешней инфраструктуре? "Согласно локальной планировке, не запрещено строить и 50-этажный дом, но проблема в транспортной инфраструктуре. Поэтому необходима локальная процедура, в которой и девелоперы проектов должны взять на себя долю ответственности за создание инфраструктуры", - заметила она. "Считает ли самоуправление, что в дальнейшем все это должен обеспечивать девелопер?" - последовал вопрос. "Я не скажу, что на 100%, но, например, с IKEA заключен договор о сотрудничестве об изменениях в инфраструктуре. Это сотрудничество нам надо улучшать. В бюджете самоуправления нет столько средств, чтобы в каждом месте, где предприниматель намечает строить высотные дома, создавать новую дорожную инфраструктуру. Поэтому установлены приоритетные территории развития, в которые будут вкладываться муниципальные средства". Специалист призвала присутствующих использовать оставшееся время, пока не принята новая планировка, чтобы реализовать замыслы и начать процессы в соответствии с еще действующей планировкой. Если кто-то решил сейчас покупать недвижимость, рекомендуется сравнить действующую и новую планировку, помня о том, что до принятия нового плана еще могут быть введены коррективы.