Важнее общая цена

В ближайшие месяцы в рамках проекта Mežaparka Rezidences компания Domuss собирается сдать в эксплуатацию в Межапарке сразу два  новых 3-этажных многоквартирных дома. Это принесёт 51 единицу жилья, расположенного в одном из самых зелёных мест Риги. Параллельно предприятие продолжает распродавать последние квартиры в двух других своих проектах – на Кипсале и в центре латвийской столицы. О том, как там идут продажи, журнал m2 и портал varianti.lv побеседовали с руководителем продаж компании Domuss Оксаной Дмитриевой.
– Имеющая американские корни компания Domuss продолжает предлагать потенциальным покупателям квартиры в трёх своих рижских проектах: в двух, скажем так, старых (Ģipša Fabrika и Felicity Apartments)  и в строящемся Mežaparka Rezidences. Поделитесь информацией о том, как идут продажи.
– Использованный вами эпитет «старые» – весьма условный. Какие же они старые! – улыбается Оксана Дмитриева. – Ģipša Fabrika, один из самых знаковых и престижных новых комплексов столицы Латвии, был сдан в эксплуатацию в 2013 году, Felicity Apartments – в 2015-м. Сейчас мы просто распродаём последние остающиеся в них свободными квартиры. В расположенной на Кипсале премиальной Ģipša Fabrika в прошлом году и в начале 2020-го года мы провели четыре сделки с квартирами (ещё 3 было на вторичном рынке. – m2) плюс продали столько же подземных парковок. Две сделки в этом комплексе вошли в топ самых дорогих в Латвии в прошлом году. Наивысшую цену (750 000 евро) клиенты заплатили за видовую квартиру площадью 190,5 кв. м. В пересчёте на единицу площади получилось 3 937 евро за кв. м. Вторая по сумме сделка была за 600 000 евро.
На данный момент (разговор происходил в конце апреля. –  m2) свободными в этом проекте остаются лишь две квартиры (из 62 единиц жилья), обе на первом этаже. Они уже с откорректированной ценой. К сожалению, сегодня без поиска компромисса с покупателем, как видим, в премиальном сегменте дороже 3 000 евро за кв. м трудно продавать. Последние квартиры комплекса рассчитываем реализовать в спокойном режиме до конца 2020 года. Тем более что их нынешняя цена соответствует свежим оценкам, которые мы сделали для этих квартир в нынешнем году. Это важно в случае, если используется банковское кредитование покупки.

В Felicity Apartments, что на ул. Э. Бирзниека-Упиша, 13, в прошлом году новых хозяев обрели 12 квартир, два торговых помещения и 13 мест на подземной парковке. Здесь продажи жилья происходили в пределах от 104 000 до 175 040 евро. Уже в первые месяцы 2020 года к тем сделкам нам удалось прибавить ещё пять. Стимулировать продажи опять же позволила небольшая коррекция цен, которую сделали в январе. У нас осталась последняя квартира без отделки. Те, что с отделкой, продавались в этом году по 2 300-2 450 евро за кв. м.
– Небольшая коррекция – это на сколько?
– В среднем на 4%. Этого оказалось достаточно, чтобы мотивировать покупателей. Это показывает, насколько чувствительно и остро рынок реагирует на минимальное изменение в прайс-листах проектов. С покупательной способностью местного населения не поспоришь. А кроме них, рассчитывать особо не на кого: местное население в последние годы является главным клиентом в наших проектах. Хотя раньше, безусловно, основные продажи, и прежде всего в Ģipša Fabrika, обеспечивали нерезиденты. Они немного появляются и сейчас, но теперь у них иная цель сделки: в основном желают объекты, пригодные для получения доходов. При принятии решения о покупке важнейшим для них является показатель отдачи от инвестиции в приобретение квартиры и последующей сдачи её в аренду. Никаких эмоциональных восторгов. Получается на бумаге устраивающая цифра отдачи – покупают, нет – идут искать другие предложения.
– Что в Felicity Apartments остаётся в продаже?
– 10 квартир, в том числе демонстрационные, последняя с серой отделкой, два коммерческих помещения и три парковки. Места для машин на подземной стоянке теперь предлагаем за 30 000 евро.
– С доказательством легальности происхождения средств у покупателей проблем не возникает?
– У иностранных покупателей с этим вопросом в последнее время всё стало относительно хорошо: люди идут, будучи уверенными в том, что без проблем оплатят покупку, если им понравится объект. Они в курсе всех требований, предъявляемых к чистоте денег. Чаще сталкиваемся с недоумением со стороны местных клиентов, когда просим их заполнить анкету о происхождении средств. Была пара прецедентов, когда граждане Латвии сильно возмущались: у нас всё чисто и прозрачно, почему мы должны что-то кому-то доказывать? Мол, это вмешательство в их личную жизнь. Пришлось объяснять, что это не прихоть застройщика – таковы  теперь латвийские требования абсолютно ко всем покупателям.

– Перейдем к разговору о Mežaparka Rezidences, на чьём развитии сконцентрировался Domuss. Какими новостями из него поделитесь?
– К построенным виллам, секциям из семи рядных домов и офисному комплексу скоро добавится первый многоквартирный дом – на ул. Яуна Межапарка, 36. Он объединяет две секции – А и B, каждая на 11 квартир. Всего – 22. Эти трёхэтажки мы начали проектировать свыше шести лет назад, несколько под иной рынок, чем сейчас. Поэтому квартиры в них, по оценке сегодняшнего дня, носят более эксклюзивный характер, чем в той очереди нашего комплекса, которая завершится летом. После изменения ситуации на рынке мы перепланировали некоторые квартиры первого дома, добавив дополнительную спальню. Сделали это очень вдумчиво, чтобы не испортить планировки и не потерять ощущение пространства в зоне жилой комнаты. В этой части проекта и сама архитектура более сложная и насыщенная, и использованы более изысканные отделочные материалы. Во внутренней отделке квартир, потолки которых имеют в высоту три метра, применяли разнообразные дизайнерские решения, например теневые швы на стенах, которые очень нравятся покупателям и которые создают привлекательную визуальную картинку.  
Квартиры на ул. Яуна Межапарка, 36, получились просторными: минимальная жилая площадь 2-комнатных (то есть с одной спальней) – 60 кв. м. Максимальный формат – 143,2 кв. м внутренней площади, плюс терраса 102,5 кв. м. В этих домах есть лифты, которые работают с подземного паркинга. Цены на квартиры в этой части проекта начинаются от 169 000 евро. Верхняя планка – 545 000 евро. Места на парковке предлагаются за 20 000 евро, кладовые помещения – за 7 000-12 000.
Что касается второй очереди многоквартирных домов, то там также будут два здания – на ул. Яуна Межапарка, 32 и 34. Суммарно в них 29 квартир. Концепция этих домов более демократичная. Планировки ориентированы на изменившийся и более бюджетный спрос со стороны латвийских клиентов. Но это и не экономкласс. Есть и свои экстры – такие, как наличие кондиционеров и система рекуперации воздуха в каждой комнате. Самое компактное предложение из этих квартир имеет жилую площадь 35,2 кв. м с террасой 11,8 кв. м и ценой 120 500 евро. Самая просторная квартира – 4-комнатная, площадью 133,5 кв. м. Она предлагается за 279 500 евро. Большинство планировок на ул. Яуна Межапарка, 32 и 34, – это 3-комнатные квартиры, часть из которых наравне с 2-комнатными подпадает под действие программы Altum. Это дополнительный бонус для местных покупателей, которым нравится Межапарк. Сейчас уже зарезервированы около 20% квартир. Часть клиентов ждут полного завершения отделочных работ и сдачи домов в эксплуатацию, чтобы воочию убедиться в высоком качестве и этого готового продукта компании Domuss. Отмечу, что в этой очереди многоквартирных домов покупателям можем предложить только надземные парковки по цене 9 000 евро. Кладовки, в зависимости от площади, доступны за 3 500-4 500 евро.
– На сайте Domuss имеется презентация ещё нескольких проектов строительства столичных новостроек. Что с ними?
– Несмотря на то что некоторые из будущих новостроек имеют даже визуализацию внешнего вида, их развитие пока приостановлено. До последнего момента первую скрипку на рынке играли новые предложения экономкласса, а мы всё же делаем более высококачественный продукт. В условиях небольшой экономической и политической неопределённости наши инвесторы приняли решение взять паузу с началом нового и сконцентрироваться на Mežaparka Rezidences. Посмотрим, куда в течение этого года пойдёт рынок. Разумеется, нельзя не принимать во внимание и чрезвычайную ситуацию в Латвии, связанную с Covid-19, и события во всем мире: они уже оказывают влияние на все сферы нашей жизни. В том числе, к сожалению, и на финансовое положение дел у многих потребителей. Развитие этой ситуации в большой мере определит тенденции в сфере недвижимости в ближайшее время.
– Напоследок вопрос из серии, «что было раньше: курица или яйцо?» На что больше смотрят покупатели при принятии решения о покупке – на стоимость квадратного метра или на общую стоимость квартиры?
– Мы много об этом дискутировали в компании и пришли к выводу, что местным клиентам важнее общая стоимость интересующей их недвижимости. Если они могут потянуть этот бюджет, то цена квадратного метра не играет решающего значения.