На русском
Īrējam dzīvokli: 5 vienkārši noteikumi, kā nepalikt bez biksēm un ar kaķi padusē
Tūkstošiem rīdzinieku katru gadu galvaspilsētā īrē dzīvokļus – kāds atbraucis no reģioniem, lai mācītos vai strādātu, kāds cits patstāvīgas dzīves meklējumos dodas prom no vecākiem, bet kāds uz laiku īrē dzīvokli, kamēr, piemēram, norit sava dzīvokļa remonts. Tieši tāpat tūkstošiem rīdzinieku savus dzīvokļus izīrē. Kā šo procesu padarīt abpusēji patīkamu, un, pats galvenais – ekonomisku gan iedzīvotājiem, gan dzīvokļu īpašniekiem? Mūsu eksperti – nekustamā īpašuma tirgus pārstāvji Aigars Zariņš un Olga Zenčika.
1.Nekādu mutisku vienošanos
Situācija: jūs vēlaties īrēt dzīvokli no draugiem vai paziņām, kas jums piedāvā mest pie malas visas formalitātes un nenoslēgt īres līgumu. Galu galā “savējie”, ja kas, paši tiksim galā. Gadās, ka arī nepazīstami cilvēki ne pārāk tic noslēgta līguma spēkam. Un tā ir pirmā kļūda, ko pieļauj gan īrnieki, gan dzīvokļu īpašnieki.
«Kā skaidro speciālisti, kad nav līguma, tad principā nav nekā, kas nostiprinātu šo vienošanos.»
Kā apmaksāt īri? Kā rīkoties gadījumā, ja īrnieki dzīvoklī kaut ko ir salauzuši vai neapmaksā īri laikā? Un kā rīkoties, ja dzīvokļa īpašnieks pēkšņi līdz īrniekus izvākties, nepaskaidrojot iemeslu? Vai, otrādi – ja īrnieks nemaksā īri, tad dzīvokļa īpašnieks nekā nevar pierādīt, ka viņš vispār būtu apsolījis maksāt, nevis mitinās šajā dzīvoklī tikai pateicoties īpašnieka labajai sirdij.
Citiem vārdiem sakot, īre bez līguma ir sliktākais variants, ko vien iespējams iedomāties. Šajā gadījumā neviena puse nav aizsargāta un neviens nevienam neko nav parādā. Vai jums ir vajadzīgas šādas problēmas?
2.Īres līgums – slēdzam pēc noteikumiem.
Principā neviens sevi cienošs mākleris neizīrēs dzīvokli bez īres līguma. Pat ja īrējat dzīvokli tiešā veidā, piemēram, pēc sludinājuma, tad pirmais, kas jādara – internetā jāizdrukā standarta īres līgums, tas uzmanīgi jāizlasa un jāparaksta. Speciālisti jauniem īrniekiem iesaka to sākumā noslēgt uz ne vairāk kā vienu gadu. Šajā laikā jau var saprast, vai izīrētājs (vai īrnieks) ir uzticams.
Kas vēl noteikti jāatrunā īres līgumā? Īres naudas apmērs, tās iespējamā palielināšana (ne biežāk kā reizi gadā), komunālo pakalpojumu apmaksas kārtība, kā arī, piemēram, kā rīkoties gadījumā, ja īrnieks aiztur īres apmaksu. Dzīvokļa īpašniekiem līgumā vajadzētu noteikt pat tādus sīkumus kā cilvēku skaits, kas dzīvoklī dzīvos. Ir bijuši gadījumi, kad dzīvoklis tiek īrēts vienam cilvēkam, bet patiesībā tajā dzīvojuši desmit studenti. Lūdziet īrnieku iesniegt arī savu pases kopiju, lai nepieciešamības gadījumā varētu vērsties policijā.
»Īpašu uzmanību eksperti iesaka pievērst līgumsaistību izbeigšanai, jo tieši pie šī punkta starp abām pusēm visbiežāk sākas strīdi.
«
Līgumsaistības var tikt izbeigtas, abām pusēm vienojoties jebkurā laikā, tāpat arī gadījumā, ja viena no pusēm pārkāpj līgumā atrunātos noteikumus. Piemēram, ja īrnieks laicīgi nemaksā, bojā telpas un īpašumu, izmanto dzīvokli citiem mērķiem, kā arī tad, ja kaimiņi bieži izsaka sūdzības.
Svarīgi, ka īres līgumu nav nepieciešams reģistrēt vai apstiprināt pie notāra – tam nav nepieciešams tērēt enerģiju un par to nenāksies maksāt 200-250 eiro. Ja līgumu ir parakstījušas abas puses, tad nav par ko uztraukties, līgumam ir juridisks spēks. Taču aiziet līdz tiesai tik un tā nevajadzētu. Pie mums tiesāties var gadiem.
3.Vai maksāt nodokļus?
Kas tur ko slēpt, lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku vēl aizvien izīrē dzīvokļus, bet nodokļus nemaksā. Kaut gan pēc likuma to ir nepieciešams darīt, jo runa ir par ienākumiem, kas apliekami ar iedzīvotāju ienākuma nodokli. Arī Valsts ieņēmumu dienests (VID) katru gadu šai tēmai pievēršas ļoti nopietni. Un visos iespējamos veidos cenšas atrast tos, kas izīrē savus dzīvokļus, bet nemaksā nodokļus, nosūta viņiem “ķēdes vēstules” ar lūgumu reģistrēt saimniecisko darbību. Tas jo īpaši attiecas uz tiem, kas, piemēram, izīrē dzīvokļus sludinājumu portālos.
Pagājušā gada pavasarī VID tika izveidota atsevišķa nodaļa, kas specializējas interneta darījumos un elektroniskajā komercijā. Nodaļas speciālisti sistemātiski meklē internetā tos, kas nodarbojas ar lietu pārdošanu vai piedāvā aukles pakalpojumus, vai izīrē dzīvokļus, bet nodokļus nemaksā. Pagājušajā gadā VID pie šādiem cilvēkiem vērsās ar vairāk nekā 4000 vēstulēm ar lūgumu vērsties VID un godīgi nomaksāt nodokļus. Ja nervi jums ir dārgāki, tad ir vērts to izdarīt, jo vairāk tāpēc, ka iespējams izvēlēties kādu no trim variantiem, kā to visu nokārtot.
- Reģistrējamies kā nodokļu maksātājs un izvēlamies maksāt starpību starp ienākumiem un izdevumiem 23% apmērā. Izdevumos ierakstām nodokļus par zemi un dzīvokli, telpu remontu, maksu par dzīvokli (ja maksā dzīvokļa īpašnieks, šajā variantā tas ir izdevīgāk), kā arī piemērojam neapliekamo minimumu (šogad – no 60 līdz 115 eiro).
- Noformējam mikronodokļa maksātāja statusu un maksājam 15% no ienākumiem. Ienākumi ir tā summa, ko saņemat no īres maksas. Šajā gadījumā neapliekamais minimums netiek ņemts vērā.
- Tiem, kas nevēlas noformēt jebkādu saimniecisku darbību, kas tiek pieprasīta pirmajos divos variantos. Jūs varat vienkārši paziņot VID, ka jums ir ienākumi no dzīvokļa īres un maksāt 10% no tiem. Tā ir salīdzinoši neliela maksa par sirdsmieru. Šajā gadījumā jūs arī nevarat norādīt izdevumus, izņemot nekustamā īpašuma nodokli. Šo nodokli 10% apmērā var maksāt reizi gadā, uzreiz pēc gada ienākumu deklarācijas iesniegšanas (no 1. marta līdz 1. jūnijam). Šo deklarāciju var iesniegt elektroniski, taču šis būs jāsamaksā 15 dienu laikā pēc tās iesniegšanas.
4.Deklarējam iedzīvotājus
Vai iespējams deklarēties īrētā dzīvoklī? Kā skaidro eksperti, likums nepieprasa dzīvokļa īpašnieka piekrišanu, lai to darītu, tāpēc principā to iespējams izdarīt patstāvīgi. Taču pieklājības normas tomēr paredz to, ka dzīvokļa īpašnieki vismaz zina par to, ka tā iedzīvotāji šajā dzīvoklī ir deklarēti.
Piedeklarēt iedzīvotājus ir izdevīgi arī tāpēc, ka dzīvoklis, kurā neviens nav deklarēts, nepakļaujas nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumiem. Tas ir, dzīvokļa īpašnieks par šādu dzīvokli maksā nodokli 1,5% apmērā no tā kadastrālās vērtības. Vienkāršs piemērs. Ja divistabu dzīvoklī Rīgā, kura kadastrālā vērtība sasniedz 30 tūkstošus eiro, deklarēts kāds cilvēks, tad nekustamā īpašuma nodoklis sastāda 60 eiro (0,2%). Ja šajā dzīvoklī neviens nav deklarējies, tad nekustamā īpašuma nodoklis sastāda 450 eiro (1,5%).
Turklāt, ja dzīvoklis ir tukšs, tas ir, tajā neviens nav deklarēts, tad tas nokļūst VID redzeslokā. Tiek uzskatīts, ka tas tikai pierāda faktu, ka dzīvoklis tiek izīrēts. Un tādā gadījumā mēs atkal atgriežamies pie tēmas par nodokļu apmaksu.
Piedeklarēties īrētā dzīvoklī ir vienkārši. Aizpildot deklarācijas veidlapu, cilvēks var norādīt, uz kāda pamata viņš deklarējas tieši šajā dzīvoklī, starp piedāvātajiem variantiem būs iespēja: īres līgums. Iesniedzot deklarācijas veidlapu nepieciešams pievienot tikai pases datus, pārējos dokumentus var palūgt tikai gadījumā, ja radušās šaubas par sniegtās informācijas patiesumu.
5.Zemūdens akmeņi, par kuriem būtu jāzina
Ir lietas, par kurām eksperti nerunā ļoti labprātīgi, taču dzīvokļu īpašnieki tāpat ir jābrīdina. Lielākoties tās attiecas uz gadījumiem, kad starp īrniekiem un dzīvokļa īpašniekiem izceļas konflikti.
Piemēram, īrnieks “iespītējas” un atsakās izvākties no īrētā dzīvokļa. Kā atzīst mūsu speciālisti, Latvijā visi likumi ir vairāk vērsti uz dzīvokļu īrnieku interesēm. Tādēļ ir gadījumi, kad dzīvokļu īrnieku “izlikšana” var pārvērsties par veselu epopeju. Pat tajā gadījumā, kad iedzīvotājs uzvedas ļaunprātīgi un par dzīvokli nemaksā. Un pat nomainīt slēdzenes un durvis ar noslēgtu īres līgumu mēdz būt neiespējami – policija aizstāvēs dzīvokļa īrnieku.
Kā no tā izvairīties? Līgumā jāparedz punkts par novēlotiem maksājumiem. Un var vadīties pēc likuma “Par dzīvojamo telpu īri”, kurā noteikts, ka īrnieku iespējams izlikt no dzīvokļa, ja īre nav maksāta trīs mēnešus. Bet arī – tikai caur tiesu. Bet, kā jau mēs zinām, šis process nav ātrs. Gads vai pat pusotrs.
Vēl viens piemērs. Cilvēks samaksājis par 2 mēnešiem uz priekšu, ir ievācies dzīvokli, bet pēc vairākām dienām tajā vairs nevar iekļūt, jo saimnieks pēc nedēļas ir nomainījis slēdzenes. Šādos gadījumos nepieciešams īres līgums, ar kura palīdzību iespējams iesūdzēt tiesā negodīgo izīrētāju. Un īres līgumu labāk neglabāt īrētajā dzīvoklī, bet gan labāk atdot radiem vai draugiem. Ja šī līguma nav, tad lietas labā neko darīt nevar. Labākajā gadījumā jums tiks atdots jūsu kaķis un varēsiet doties pasaulē laimi meklēt.
Tāpēc pareiza, pārdomāta īres līguma izstrādāšanu labāk uzticēt speciālistiem, kas zina par šīm situācijām, kas var aizēnot ciešu sadarbību starp īrnieku un īpašnieku. Kā joko mūsu eksperti, perfektais īres līgums ir rakstīts “parasto cilvēku asinīm”, gan no vienas, gan otras puses. Bet katra situācija ir individuāla, tāpēc labāk pasūtīt savu, personīgo līguma variantu pie jebkura licencēta Latvijas speciālista.
