Latviski
Eksperta viedoklis: nekustamā īpašuma tirgus ir slims, bet zāles tam ir
Medicīniskos terminos izsakoties, Latvijas nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus pašlaik ir slims. Tas būs vesels tikai tad, ja visi darījumi notiks par reālu tirgus cenu, bet tie, kuru gaidas ir pārvērtētas, - atbirs. Tā uzskata NĪ jomas speciālists, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA biedrs, SIA Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļevičs, sakot, ka īpašumu tirgum un tajā strādājošajiem jāpieņem šī diagnoze, jāsauc lietas īstajos vārdos un „jāizslimo vīruss”, lai atgrieztos ar jauniem spēkiem un jaunu pieredzi.
Jau ziņojām, ka eksperts rosināja uz diskusiju par norisēm NĪ tirgū, fiksējot vairākas pamatproblēmas, kas kavē veselīgu tirgus attīstību: nepareizi veidotas attiecības starp klientu un starpnieku, haotiska cenu veidošanās, neprecīza īpašumu segmentācija, kā arī normālu partnerattiecību trūkums aģentu vidū.
I. Daņiļevičs norāda, ka nav saprotams, kāds ir vietējais NĪ tirgus: vai tas ir pircēja vai pārdevēja tirgus. Projektu īpašnieki, nosakot īpašuma cenu, ne vienmēr īsti saprot, kādas ir patiesās gala patērētāja prasības. Savukārt pircējs nevar atrast sev piemērotu piedāvājumu, lai gan tirgū to ir daudz. Kā piemēru I. Daņiļevičs min Jūrmalu, kur vēl „buma” laikā tika sabūvēts ļoti daudz dzīvokļu (pašlaik Jūrmalā pieejami ap 700 dzīvokļu), nedomājot, kādas ir pircēja patiesās vēlmes.
Eksperts norāda uz problēmu: 2000. gadu sākumā uzbūvētie mājokļi, kuri stāv un vēl gaida savu pircēju, jau ir morāli un arī fiziski novecojuši, tiem atkal ir nepieciešamas investīcijas, lai tos savestu kārtībā un izveidotu tādu „preci”, ko tirgus pieprasa. Arī banku NĪ kompānijām ir daudz objektu ar „nesaprotamiem” īpašumiem, un neziņu, ko ar tiem turpmāk darīt. „Domāju, ka ap 2018. gadu šos īpašumus būs jāatzīst par nelikvīdiem un jāpieņem sāpīgs lēmums par to norakstīšanu zaudējumos,” saka eksperts.
Viņš atgādina, ka kredītu došanas buma laikā nopirktie īpašumi pašlaik nonāk tirgū par cenu, par kādu tie bija kādreiz nopirkti, jo tās īpašnieki vairāk nespēj pildīt savas kredītsaistības bankas priekšā. „Ir arī cits pamatojums pārāk augstai cenai, ko prasa par īpašumu: piemēram, milzu summas, kas ieguldītas remontā. Nu un tad? Īpašums maksā tik, cik tas maksā. Tirgū pastāv trīs īpašuma cenas un divas no tām ir neprecīzas. Pirmā un otrā ir „nepareizās”, jo tās ir ātrās realizācijas cenas, bet trešā ir pareizā – tā ir tirgus cena, kādu naudas summu pašreizējā situācijā pircējs ir gatavs maksāt. Tie, kuri prognozē tirgus sabrukumu, kļūdās. Sabrukuma nebūs, vienkārši vienā brīdī mākslīgi sadārdzinātā pārdevēja cena pārvērtīsies par normālu, tirgus cenu,” uzskata I. Daņiļevičs.
Ekonomisku un politisku apsvērumu dēļ ļoti būtiski samazinājusies nerezidentu interese par Latvijas īpašumiem. Termiņuzturēšanās atļauju izsniegšana apmaiņā pret īpašuma iegādi bija īstajā brīdī, lai pēc finanšu krīzes veicinātu ārvalstu pircēju interesi par Latviju un atdzīvinātu tirgu.
„Pašlaik, ja arī notiek darījumi ar nerezidentiem, labvēlīgais emocionālais fons nu ir zudis, tagad katram klientam ir savs stāsts, savs iemesls, kāpēc tas pērk īpašumus Latvijā. Vairāk novērojama racionāla pieeja: vai tā būtu investīcija, lai vēlāk šos īpašumus izīrētu, vai nu tas ir ieguldījums savā, iespējams, nākamajā dzīvesvietā. Tomēr pēdējā laikā attieksme pret nerezidentiem ir ļoti mainījusies: „austrumu” nerezidentam, pat ar vistīrāko biogrāfiju un vislabāko gribu, daži esošie ierobežojumi kļūst nepārvarami. Pašlaik izveidojās situācija, ka gaidot bagāto ārvalstu investoru, sēžam uz saviem īpašumu portfeļiem, vietējiem nepārdodam, cenu arī nemainām... Cik ilgi tā gaidīsim? Kas būs, ja bagātais ārzemnieks nemaz neatnāks?” retoriski jautā I. Daņiļevičs. Nākotnē lūkojoties, eksperts neredz, ka varētu veidoties lielas ārvalstnieku pircēju grupas, kurus varētu interesēt īpašumi Latvijā par tādām cenām un tādā kvalitātē, kā tas ir pašlaik.
„Pozitīvi, ka beidzot varam sākt runāt par vietējo pircēju, kuram bankas atsākušas piedāvāt kredītus, tomēr tādu darījumu nav daudz. Pēdējo mēnešu laikā vietējais tirgus ir mazliet „iekustējies”, ko veicina zemi kredītprocenti – ap 2.5% gadā. Tomēr vietējo pircēju darījumu lielākais īpatsvars sastopams īpašumu grupā līdz 100 tūkst. eiro. „Redzam, ka mūsu pircējs galvenokārt iegādājas ekonomiskus mājokļus. Latvijā jaunām ģimenēm vajadzība pēc dzīvokļiem cikliski pastāv, šodien šī aktualitāte ir diezgan asi jūtama, tomēr tirgus viņiem nepiedāvā atbilstošu preci, jo līdz šim tika radīti projekti ne pēc tām kategorijām, ko vietējais pircējs var atļauties,” secina I. Daņiļevičs.
Galvenie komponenti, kas pašlaik ietekmē NĪ tirgu ir: nodokļi, likumdošana un kreditēšana, secina eksperts. „Būtisks moments ir īpašuma nodokļa pārskatīšana. Ir noteikums, ka Valsts zemes dienests kadastra vērtības noteikšanā ņem vērā īpašuma vērtību pēdējo trīs gadu laikā, tomēr jau pieredzējām, ka Dienests netiek līdzi tirgus izmaiņām: vai nu bija par lēnu un neiekasēja nodokļos, ko varēja, vai arī var būt otra galējība: būs sasniegts augsts vērtības līmenis, lai gan tirgus realitātē ir nokrities. Ļoti būtisks ir arī jautājums par vienīgo īpašumu: uzskatu, ka likumdevējam tas ir jāaizsargā.
Viņš netic, ka Latvijā tuvāko gadu laikā jūtami augs algas, neredz arī jaunas, lielas pircēju grupas, kas nāktu no ārvalstīm. „Pašlaik „kustība” tirgū ir minimāla. Vai kāds analizē reālo piedāvājuma-pieprasījuma situāciju? Bet varbūt šī kustība, kas ir tirgū, ir normāla? Uzskatu, ka beidzot ir iestājusies realitāte, kādam būtu jābūt īpašumu tirgum Latvijā, ņemot vērā mūsu izmērus un iedzīvotāju skaitu, ģeogrāfisko novietojumu un ekonomisko situāciju,” saka eksperts. Par tuvākās nākotnes perspektīvu runājot, viņš saka: „Tirgus speciālistiem, kas strādā īpašuma jomā, stāv priekšā konsultatīvais darbs - ilgstošs, milzīgs darbs, izprotot konkrēto tirgus situāciju. Tirgus būs vesels tikai tad, ja darījumi notiks par reālām cenām, bet tie, kuru gaidas ir pārvērtētas, - atbirs.”
