Эксперт: Для здорового развития латвийского рынка недвижимости сначала нужно выявить и устранить основные проблемы

Пятница, 11 ноября, 2016

На латвийском рынке недвижимости есть несколько основных проблем, которые не способствуют его здоровому развитию, и, пока они не будут выявлены и устранены, об адекватном развитии рынка недвижимости говорить нельзя, счиатют его участники. „Придя в себя после “бума”, пузырей, кризиса и послекризисного марафона, многие клиенты и коллеги спрашивают у меня - чего теперь нам ждать от рынка?

Чтобы установить диагноз нынешней ситуации на рынке недвижимости Латвии и дать прогноз на будущее, надо выявить основные проблемы или вызовы, мешающие здоровому развитию рынка.

хочу начать об этом дискуссию, понимая, что не все, вероятно, со мной согласятся, но считаю, что вещи нужно называть своими именами, чтобы упорядочить наконец рынок недвижимости и начать его развитие в соответствии с существующими экономическими обстоятельствами”, - считает эксперт рынка с почти четвертьвековым опытом работы, член Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA, член правления SIA Real Estate Jurmala Игорь Данилевич. По его мнению, на латвийском рынке недвижимости существуют четыре основных проблемы.

Одна из проблем, с которой уже много лет борется и LANĪDA - это неупорядоченность рынка недвижимости с точки зрения закона. Эту сферу нужно контролировть, чтобы работающие в ней несли законную ответственность, чтобы рынок был легален, а денежные потоки прозрачны. “Сейчас получается, что каждый, кто сам для себя решил, может заниматься торговлей недвижимостью и называться «специалистом». К потенциальным клиентам обращается человек без компетенции, опыта, и, если 20% рынка работают профессионально и добросовестно, соблюдая этические стандарты, а на 80% царит хаос, честная конкуренция невозможна, а у клиентов велик шанс сделать покупку без каких-либо гарантий или купить проблемы за собственные деньги. Такая ситуация бросает тень на добросовестных профессионалов, а слово “маклер” становится ругательным. Однако сами мы не лечим зубы и не делаем себе операции, а доверяем это профессионалам. Так же и с продажей недвижимости”, - говорит И. Данилевич.

По его мнению, рынок может упорядочиться и сам по себе, пройти через самоочищение, но для этого нужно много времени, поэтому только в руках самих участников рынка есть рычаги, чтобы при помощи LANĪDA – организации, объединяющей профессионалов – упорядочить рынок с учетом опыта демократических стран и лучших образцов законодательства.

На неупорядоченном рынке неправильно формируются отношения между клиентом и посредником: часто не заключаются договоры на оказание услуг, общение происходит только на «электронном уровне», посредники даже не знают, как выглядит клиент, агенты не выезжают на объект, не предоставляют регулярные отчеты о проделанной работе. По наблюдениям Данилевича, такие посредники не углубляются в юридические нюансы прав собственности. “В повседневной работе мы видим, что у объектов бывает много отягощений: здания не сданы в эксплуатацию, не урегулированы права совместной собственности и др.

Такую недвижимость не следовало бы предлагать на рынке. Это ведь как автомобиль без мотора – ехать не может, а когда установят мотор, никто не знает… Собственники и сами поверхностно относятся к своей недвижимости, не улаживая дела с юридической и технической точки зрения”, - говорит эксперт. Игорь Данилевич считает, что продажа недвижимости стала похожа на торговлю в интернет-магазине, где есть только товар, а желания продавцов и покупателей исключены из процесса.

“Сайты полны объявлений о недвижимости, которая продается, многие объекты выставляются на продажу даже без договорных отношений с владельцами. Например, посреднику звонит человек и говорит: я хочу продать свой дом. Посредник получает основную информацию о недвижимости, едет на объект, фотографирует и выставляет в интернете. Продавец говорит: я за свою собственность хотел бы получить столько-то. Профессионал в первую очередь должен спросить: почему вы хотите продать эту недвижимость, насколько быстро, объективно оценить ценовые пожелания продавца и честно объяснить ему, что за такой срок и за такую цену продать это не сможет.

Самая большая ошибка в том, что посредники таких вопросов не задают и принимают недвижимость в продажу по желаемой продавцом цене. Сайты полны таких объявлений по неправильным ценам, а потенциальные покупатели изучают их, и у них возникает неправильное представление об уровне цен и ситуации на рынке”, - рассказывает И. Данилевич. Отсюда вытекает следующая проблема рынка недвижимости - хаотичное ценообразование и, как следствие, искаженное представление о реальных ценах.

Например, девелоперы новых проектов берут за основу окупаемость своих расходов с определенной долей прибыли, а не руководствуются реальной ситуацией на рынке, не ориентируются на спрос и пожелания покупателя . “В схеме “покупатель-продавец”, где посередине стоят деньги и недвижимость, не может произойти сделка, потому что цена ошибочная и, в большинстве своем, неадекватная”, - добавил эксперт. И тут на первый план выходит следующая проблема - неточная сегментация рынка недвижимости, считает Данилевич. Никто не может конкретно сказать, к какому сегменту относится тот или иной объект.

“Все мы знаем, что есть коммерческая, сельскохозяйственная собственность, земельные участки и так далее, а если говорить о квартирах, то выделяются дома советской постройки и новые проекты, к которым относят и как только что построенные дома, так и появившиеся еще в 2000 году, а это ошибка. Еще есть сегмент люкс или премиум-класс, куда могут включить недвижимость в посредственном состоянии только из-за месторасположения в центре Риги или рядом с морем.

Часто продавцы сами устанавливают сегмент, и на рынке возникает неразбериха”, - говорит Данилевич. Есть и еще один фактор, тормозящий здоровое развитие рынка, - нехватка нормальных партнерских отношений между агентами. Между коллегами не происходит нормального обмена информацией, отсутствует взаимное доверие.

“Есть небольшая группа агентов, которые добросовестно и профессионально выполняют свою работу: правильно понимают рынок, пытаются оказать по возможности более качественную услугу и сотрудничают между собой. Да, конкуренция необходима, но она должна быть здоровой, - считает Данилевич. - Не введя качественных изменений “в корне”, мы либо продолжим ныть, либо, как некоторые, жить в розовых очках, думая, что все в порядке. С помощью объединения профессионалов рынка недвижимости LANĪDA это вполне можно сделать: привести рынок в порядок, чтобы на нем была честная конкуренция и понятные для всех правила игры.”

Также к прочтению:

5633

130.00m²	1van. ist.
0auto	3guļ. ist.

143.43m²	1van. ist.
2auto	2guļ. ist.

132.00m²	1van. ist.
0auto	2guļ. ist.